宿迁市希望城二期营为销策划执行报告.doc

希望城二期营销策划执行报告 第一部分 希望城二期营销策划报告---市场篇 (一)、项目概况 本案由宿迁市希望房地产开发有限公司开发的综合性高档次公寓，项目位于宿迁市开发区东侧，北临威海路绿化带，东至古黄河风光带，西靠富康大道,周边生态环境良好。 总用地面积238678平方米，总建筑面积358017平方米, 容积率1.5，规划总户数为2419户，为大型规模高尚社区。 规划面积：63m2（一房）—299m2（联排别墅） 面积配比：1 房 63—65 m2 100套 4.2% 2 房 84—107 m2 706套 29.2% 小3房 119—127 m2 890套 36.7% 大3房 134—141 m2 556套 22.9% 复 式 169—255 m2 147套 6% 联排别墅 299 m2 20套 1% 开发序列： 本案总建筑面积358017平方米，拟分四期开发。其中一期2006年12月28日开盘，总90套。预计今年九月开始推出第二期总960套房源。 (二)、市场背景 产业背景 1、宿迁位于江苏省北部，总面积为8660平方公里，其中市区面积136平方公里，人口35万左右。下辖三县两区（沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫区和宿城区）。市区规划按“一体两翼”的原则，中间为市政府所在地，东部为宿豫区新县城区，西部为宿城区政府所在地。整个城市的支柱性产业主要以轻工业为主，如炼酒（宿迁是双沟、洋河的生产基地）、建材（玻璃、水泥）。　　 2、目前政府确定河西为城市的发展方向，准备把整个城市的中心区域向河西延伸，目前绝大多数的宿迁政府、机关都在河西的新区重新落脚。 3、市区人均住房面积由01年的16平方米提高到了目前的近30平方米，房屋成套率由01年的43.5%上升到了07年初的80%左右，商品房公寓化是改善宿迁市民住宅的必然趋势； 4、最新土地开发数据显示：计划开发量超过400万平米.已开工300万平米以上.已竣工近200万平米，宿迁房产业发展非常迅猛； 5、相关部门土地数据：近70个项目应开发商品房600万平方米以上，未开发200万平方米左右、已批准项目未开发率为33%；根据往年的土地供应情况，现累计未开发的土地近300万方，土地储备非常充足。根据规划，城区人口要从2005年的32万发展到2010年的60万，因此宿迁房产业必然有很大的发展空间； 6、宿迁房产开发企业到超过60家，年开发能力超过350万平米， 经初步调查，目前整个宿迁城区近80个楼盘在售，供应量非常大； 7、目前未开盘的楼盘的总建合计:住宅约56万平方米,商业约62万平方米；新开楼盘总建合计约40万平方米，新区总建为165万平方米，老区推案量为81万平方米，宿迁整个市场目前在售的老楼盘推案量为246万平方米，07年整体推案量将达400万平方米（含少量商业）。 板块特征 根据宿城区新楼盘地理位置、发展状况，将其分为四大板块 板块名称 地段区域 区域配套 价格区间 代表楼盘 客户群 老城区板块 以市府东路和幸福路为中心 经济、文化、娱乐中心，商业、生活配套齐全 2400-2800元/平方米 金港花园、兴鸿名城、江山城市广场、东城水岸 宿迁上层富人、政府公务员 楚街（市政府）板块 以楚街为中心 宿迁的一条仿古街，宿迁新区商业最集中的街道 2200-2500元/平方米 名都●水景豪宅、富丽莱嘉苑、华泰御花园、仁恒公寓 商人、政府公务员和部分投资客 霸王举鼎板块 以霸王举鼎为中心 宿迁几大干道会聚处，位于新区发展的中心 2100-2300元/平方米 国泰广场、金陵名府、项王小区 客群较广，政府公务员、动迁户、投资客 商贸城板块 以义乌国际商贸城为中心 在售楼盘最集中 2000-2200元/平方米 绿城庭园、金色水岸、富豪●现代城、青华花苑、天星花园 客群较广，包括政府公务员、动迁户、投资客等 宿城区作为宿迁市的中心区，其房地产市场正处于一个热火朝天的发展阶段。调查结果显示本区的楼盘明显多于宿迁其他区域，而本区的楼盘则主要集中南北两大区块：一是楚街周边，依托此商业中心，打造纯生活社区，此区块又毗邻市政府，为楼盘提升了工程形象；二是义乌国际商贸城周边，依托将成为宿城商业中心的商贸城，打造又一生活社区，而且周边钟吾医院、青华学校更给其带来生活上的诸多便利，区块的房地产正依托义乌国际商贸城而迅速崛起！ 市场层面 市场竞争激烈，现市场房源充沛，其中老城区、楚街板块供应量均衡，都是700套左