太仓市宝龙城市广场为营销策略及媒体推广计划.doc

太仓宝龙·城市广场 营销策略及媒体推广计划 厦门百润房地产顾问 200５年1月2３日 目 录 第一部分 销售目标叙述　　　　　　　3-6 一、项目一期工程进度预估 二、项目销售计划目标 三、项目一期销售进度预估 第二部分 项目与竞争项目分析 7-18 一、项目概况分析 二、项目SWOT分析 三、竞争项目分析 第三部分　营销策略 19-26 一、项目客户群定位 二、项目形象定位 三、项目营销策略 1、产品策略 2、价格策略 3、渠道策略 4、促销策略 第四部分 媒体推广计划 27-34 一、媒体推广总体策略 二、主要媒体组合 第五部分　开盘前工作计划预案 35 第六部分　开盘前行销推广策略 36-38 一、行销背景分析 二、行销策路 三、宝龙城市广场开盘前软文炒作标题 四、宝龙城市广场3-8月（开盘前）推广计划 附件一《太仓宝龙城市广场销售计划目标走势图》 附件二：《太仓市主要楼盘信息对比分析表》 附件三：《太仓宝龙城市广场楼书基础文案》 附件四：《太仓宝龙城市广场1期住宅商铺价格表》 附件五：《太仓宝龙城市广场开盘前工作计划预案》 附件六：《太仓宝龙城市广场3-8月（开盘前）推广计划》  第一部分 销售目标叙述 一、项目一期工程进度预估 序号 工程项目 起止时间 时 间 １ 前期工作（包含一期所有工程项目） 2004年11月29日至2005年7月18日 约7个半月 ２ 售楼处及样板房 2004年11月27日至2005年4月8日。 约4个月； ３ 多层住宅（普通住宅及跃层住宅） 2005年4月10日至2006年3月1日 约10个半月 ４ 常胜路商业步行街（含的厅） 2005年4月10日至2005年12月25日 约8个半月 ５ 小高层住宅及一层商业步行街 2005年6月13日至2006年10月29日 约16个半月 ６ 住宅区室外工程及总体验收 2006年2月5日至2006年10月30日 约8个半月 ７ 酒店、酒楼、夜总会、酒吧街、康体中心 2005年5月20日至2007年6月18日 约25个月 总工期大约为：2004年11月27日 ----- 2007年6月18日＝31个月 注：以上工程进度来源于《太仓宝龙城市广场全程进度计划横道图》 二、项目销售计划目标 走势图详见：附件一《太仓宝龙城市广场销售计划目标走势图》。 三、项目一期销售进度预估 据现有工程进度来看，售楼处主体约在2005年3月底建好，样板房在2005年4月底建好，我们暂以2005年3月底销售人员进场开始计算： １、引导期：（内部登记期） 目的是接受客户咨询，收集客户资料，销售人员熟悉项目，并为市场预热。 时间大约为：2005年4月1日-----2005年5月31日， 2个月； 销售进度：未销售。 ２、试销期：（预约认购期） 此时商业步行街、酒吧步行街及多层住宅已有一定工程形象，所以可以开始试销，试销的目的是为了试探市场反映，以便随时调整销售方式和方向。 所需时间为：2005年6月1月 ----- 2005年7月31日， 2 个月； 销售进度：未销售。 ３、多层住宅强销期及商铺预约期： 正式进入多层住宅销售阶段，争取在小高层住宅推出前消化大部分多层住宅，为小高层住宅预热人气。 所需时间为：2005年8月1日-----2006年5月31日， 10个月； 销售进度：多层普通住宅去化90%）； 多层跃式住宅去化80%）； 4、高层住宅及商铺强销期： 小高层在这时应该有一定工程形象，这时多层住宅的强销期已基本结束，人气有所回落，这时推出小高层，又可以炒热现场，延续现场强销的势头。 这时已经积累了大量的客户群，加上商铺施工已基本完成，有现房优势，就可以适时推出商铺，利用现场住宅的卖气来带动商铺的销售。 所需时间为：2006年6月1日-----2006年12月31日， 7个月； 销售进度：多层普通住宅余下10%（5528160元）去化，累计100%； 多层跃式住宅去化15%），累计95%； 高层住宅去化50%）； 高层酒店公寓去化40%）； 商业步行街去化35%）； 高层底层商铺去化30%）； 酒吧街去化100%（8500000元）； 5、 正常销售期： 经过近10个月的火热销售，销售现场趋于平静，剩余的销售难度较大的住宅和商铺（特别是商铺）更需要不断的延续性的广告宣传来支持，以保持销售现场的热度。这个阶段是销售中最困难的阶段