第08章节房地产税费的管理.pptVIP

中国房地产相关税收历程 资料来源：广州市房地产业协会：《广州市房地产开发经营税费负担问题的调研报告（摘要）》 一、房地产税收的对象与范围 房地产开发企业涉税环节简介 房地产开发企业涉税环节简介 房地产开发企业涉税环节简介 谢 谢 1、房地产税收的对象： 以房地产为征收对象的现行税种，不涉及各种收费。 房地产税研究中涉及的范围 税收 收费 土地出让金 直接以房地产为征收对象的税收 房地产企业交纳的全部税收 2、范围： 现行税制中，直接将房地产作为征税对象的共有6个税种： （1）土地增值税；（2）城镇土地使用税；（3）耕地占用税；（4）房地产税；（5）城市房地产税；（6）契税 从房地产行业企业经营所缴纳的全部税种考虑，还包括5个税种及1个附加： （1）营业税；（2）企业所得税；（3）个人所得税；（4）印花税；（5）城市维护建设税；（6）固定资产方向调节税和教育费附加。 二、现行房地产税的税制概要及历史 1、城镇土地使用税： 目的：为了促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入，针对使用城镇土地征收。 征收：地方税务局负责征收，收入归地方政府所有。 纳税人：在中国境内的城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类国内企业、单位和个人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。 税率标准：根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税率。 历史变化： （1）1988年国务院发布实施（地方税种）； （2）1992年3月5日国家税务局地方税管理司印发了《1991年城镇土地使用税征收情况的通报》，把土地使用税的征收管理工作推向了一个新的高潮； （3）1993年起，城镇土地使用税稳步增长，并且增长势头逐渐加快； （4）2002年，中国城镇土地使用税收入达到76.83亿元，是1988年城镇土地使用税收入的150.65倍。 2、城市房地产税： （1）1951年8月国务院颁布《城市房地产税暂行条例》。 （2）1984年进行利改税时，国务院决定对内资企业和个人征收房产税和城镇土地使用税两个税种；对外商投资企业、外国企业和个人继续征收城市房地产税。 （3）纳税范围：外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾和华侨兴办的企业，外国人和港澳台同胞。 （4）纳税人：产权所有人、承典人。 （5）计税依据和税率：一是按照房产原值，税率为1.2％；二是按照房租收入，适用税率18％；按年计征，分期缴纳。 承典人：承典他人的物品或房产，并一次支付出典物或房产的典价，占有他人物品或房产的使用权和收益权的单位或个人。 在典期内，承典人不但享有对物品或房屋的使用权，而且有转典和出租权，并负责房屋的维修。 出典人： 3、房产税： 征收：由地方税务局负责征收，收入归地方政府所有；按年征收，分期缴纳。 纳税人：包括房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人和使用人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。 计税依据：（1）以房产原值一次减除10％～30％以后的余值，按照1.2％税率计算；（2）出租的房产，以房产租金收入，按照12％的税率计算。 4、土地增值税： 目的：为了有效地抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等获取暴利的投机行为，防止国家土地增值收益流失，保护正当房地产开发者的合法权益，防止国家土地增值收益流失。 征收：是对转让房地产的增值额征收的一种税，由地方税务局负责征收，收入归地方政府所有。纳税人在房地产合同签订日起7日内申报纳税，一次性缴纳。 纳税人：在中国境内以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的各类企业、事业单位、团体和个人。 计税方法：转让房地产的全部收入减去规定的扣除项目，税率按照四级超率累进计算。【214】 5、耕地占用税： 征收：是对占用耕地征收的一种税，地方财政（或税务）部门征收，收入归地方政府所有。纳税人在土地管理部门批准其占地之日起30日内一次性缴纳。 纳税人：包括在中国境内占用国有和集体所有的耕地建房或者从事其他非农业建设的所有企业、事业单位、团体和个人。 计税标准：根据不同地区人均占有耕地的数量和经济发展状况实行有地区差别的幅度税率。 历史变化： （1）1987年开始征收； （2）1988年出现了大幅增长，当年收入21.16亿元； （3）1989～1991年出现了下降的趋势； （4）1991年以来呈现出徘徊增长的局面； （5）2002年以后开始大幅增加，比上年增长49.60％。 印花税、营业税（异地施工单位建安的代扣代缴 ） 施工 开发建 设期 营业税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税 销售期房 印花税 设计、监理、咨询、贷款 契税 取得土地使用权 涉及税种 经营环节 阶段 企业所得税、房产税、