20160314鲁能太子港项目研判初稿要点.ppt

青岛主城区商业市场 青岛商业成交量呈走低趋势，新增不断增加，推高库存，达146万方，竞争激烈导致价格呈波动下降，目前均价约1.7万/㎡ 崂山区商业市场 崂山区商业活跃度不高，每月持续均有成交，但成交量均较小，大量新增产品入市，导致库存走高，达16万方，价格波动下降趋势，约2.3万/㎡ 项目3公里范围内集中了崂山区5大型商业体，客户分流严重，竞争惨烈，商业面临困境 证大大拇指广场 体量：7.5万㎡ 状态：在营业 丽达购物中心 体量：3.5万㎡ 状态：在营业 协信·星光里（协信中心） 体量：2.3万㎡ 状态：待营业 金狮购物广场 体量：23万㎡ 状态：待营业 利群崂山购物广场 体量：6万㎡ 状态：待营业 项目位置 名 称 体 量 状 态 证大大拇指广场 7.5万㎡ 营业 丽达购物中心 3.5万㎡ 营业 协信·星光里 2.6万㎡ 待营业 金狮购物中心 23万㎡ 待营业 利群崂山购物广场 约6万㎡ 待营业 崂山区商场布局 小结 青岛整体市场 商业：供大于求，随着新增供应不断增加，销售量却呈走低趋势，导致价格波动下降至1.7万/㎡ 崂山区域市场 商业：崂山区与市南区市场表现均差强人意，市场走量较低，库存积压，价格波动起伏极大，崂山区在2万-3.5万/㎡间波动，且成下降趋势 结合我司经验，目前市场状态下，建议商业产品从规划面积及后期运营的业态选择需进行详细的市场调研在做决策。 * * 鲁能太子港项目研判 PART 1 ·项目印象 目 录contents PART 2 ·市场洞察 PART 3 ·荣置地介绍 项目初印象 海尔路 香港东路 1 无敌海景 2 毗邻石老人旅游度假区 项目位置 3 金家岭金融核心区 高端商务聚集地 18世纪英国工业革命 现代大都市 城市稀缺地段 当城市繁荣演绎到极致，稀缺地段也就显得日益珍贵 迅速的城市化进程，让人们日益意识到稀缺地段的价值 亚洲首富李嘉诚说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。” 关于地段价值，有太多经典予以诠释…… 整体区域规划 最近的调查报告显示：美国纽约曼哈顿第五大街的平均租金每年每平米超过1万美元, 但仍吸引了许多世界零售业顶级品牌在此开设旗舰店。“现今世界趋势是在标志性地段开设品牌店，它们并不仅看重实际营业收入，而是通过抢驻黄金地段体现品牌价值，”库什曼－韦克菲尔德公司驻纽约执行经理施皮格尔曼说 。 美国纽约曼哈顿CBD—全球最昂贵中心区 英国伦敦金融城—英国经济“心脏” 伦敦著名的圣保罗大教堂东侧，有一块被称为“一平方英里”（Square Mile）的地方。这里聚集着数以百计的银行及其他金融机构，被看做是华尔街在伦敦的翻版。这就是著名的伦敦金融城 有世界最大的外汇市场 全球最大的OTC 金融衍生产品交易市场，2013年日均交易额约1.5万亿美元，占全世界几乎50%的份额 在伦敦城的中心，有一座没有窗户的堡垒似的八层大厦，这就是被称为“银行之王”的英国中央银行——英格兰银行，在其周边围绕着100多家本国银行和520多家外国银行 聚集了超过1/3的《财富》500强公司的欧洲总部 拉德芳斯区成为欧洲最具影响力的商务中心区，被誉为“巴黎曼哈顿”。目前，区域内已入驻企业超过1600家，其中包括法国最大的5家银行及近200家金融机构，190多家世界著名跨国公司总部和地区总部；拥有欧洲最大的的商业中心。在已建成的中心区写字楼中，法国最大的企业50％进驻其中。拉德芳斯已成为全法国乃至整个欧洲规模最大、最集中的商务办公区之一 法国巴黎拉德芳斯—“巴黎曼哈顿” ? 世界财富管理中心的下一站中国青岛 2014年2月10日，中国人民银行、发改委、财政部等11个部门批复《青岛市财务管理金融综合改革试验区总体方案》（银发[2014]38号）。青岛，已然成为又一世界财富管理中心； 项目位置 青岛财富新引擎 金家岭金融聚集区 2014年，世界财富管理中心落址青岛，青岛市委、市政府共同决议将崂山金家岭，打造成为财富管理金融综合改革试验区核心区——金家岭金融聚集区 本案，正处金家岭金融聚集区核心区域 青岛金家岭金融核心区 ——国际企业总部聚集地，青岛财富新地标 无敌海景 毗邻石老人旅游度假区 【荣置地观点】  本案具备不可复制的地段，地以稀为贵 PART 1 ·项目印象 目 录contents PART 2 ·市场洞察 PART 3 ·荣置地介绍 商务区 发展阶段 概述 板块优势 发展潜力 产品档次 毛坯价格 海尔路商务区 成熟初期阶段 发展较早，规划指导建设，目前已经发展成熟，规模成型，发展平稳 环境好、交通顺畅、分布集中、物业价格较低 政府规划，发展潜力巨大 中高端 1.6-2.7万元/㎡ 香港中路商务区 成熟中后期阶