漳州金峰28亩地块定为位建议报告.ppt

旧厂房/仓库与商业的匹配性 区位环境 建筑条件 旧厂房旧仓库多数位于环线内，并被居民区所包围，能为改造成商业提供密集的消费群体。 组团建筑：很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成；而现代商业的建筑类型不再局限于单体建筑，体现时尚文化内涵的餐饮娱乐功能商业项目多选择特色的小型独栋建筑或组团式院落式的规划形态； 内部规划：部分花园式组团式办公的旧厂区内都会设有小花园、景观区等可以部分保留，部分改造成组团式商业中的休闲广场等； 建筑材料：旧厂房、旧仓库的混凝土直接裸露在外，体现一种原始自然生态美感，而现代餐饮娱乐场所（如酒吧）更注重体现一种时尚文化内涵及艺术气息（原有办公楼在实现后期可改造为娱乐休闲区及居住区）。 市场主流功能改造方向分析—分项目功能匹配性分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 旧厂房/仓库与博物馆、展览馆的匹配性 区位环境 博物馆、展览馆选址多数考虑旅游区、商业核心区、等人流较为集中的区域，且多数在环线以内；而上海的旧厂房仓库多数位于环线内，交通便利，部分符合博物馆、展览馆的选址要求。 建筑条件 旧厂房仓库的层高、柱距和单层面积一般较大，部分符合博物馆、展览馆的要求，另一方面很多旧厂房旧仓库都是一个完整的厂区，由多栋建筑和部分景观区域组成，为博物馆、展览馆提供了人流集散空间和户外功能空间。 市场主流功能改造方向分析—分项目功能匹配性分析 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 因素一：区位环境 因素四：建筑形态 项目周边的市场环境决定了其作为办公或商业的氛围条件。周边的商业或商务配套为项目的发展奠定了基础，因此同一地段的物业改造为办公、商铺或旅馆，其租金收益与升值潜力是不同的。 办公、旅馆以及不同类型的商铺均对建筑的平面布局、楼层、层高、垂直通道情况等有着严格的要求，因此对于旧仓库的改造应充分考虑建筑改造的可行性，如有条件应征询专业建筑改造设计公司的意见。 因素二：交通 人流量、车流量、人行与车行是商业物业选址的重要指标。 因素三：规划 尤其如北外滩区域大改造，描绘出物业的升值空间。同时小范围内的景观、道路改造以及功能区的确定也会产生重要影响。 市场主流功能改造方向分析—影响功能改造方向的若干主导因素 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场主流功能改造方向分析—结合漳州金峰片区市场功能改造小结 2、作为旅馆及酒店公寓所产生的成本投入及政府层面公关等问题和地块现地段、周边商业配套客群属性及消费能力，在此做旅馆及酒店公寓后期将会出现经营瓶颈，无法有效回收投入成本。 4、创意型主题商业体将会是最符合我司运作思路，因其在地块原有条件下改动不大，成本投入少，也契合区域周边主要客群（学生、社区居民），但也由于地块较偏，缺乏基本生活功能配套（人气不足），因此如何有效控制成本投入及打造创意型商业体和后期商家资源捆绑将会是我们主要议题!! 1、创意产业在硬性条件上基本符合地块先天条件，但由于所产生的成本投入、培育期、 及城市不够现代化和租金回报率等客观因素无法就我司运作思路产生契合，因此此建议需谨慎待之。 3、博物馆、展览馆建设不足之处在于漳州以农产品批发为主的城市，人均综合素质较低，无法形成 较高的精神文化需求。大排档城也是较符合我司现有运作思路，不足理由：（1）、周边客群有限（学生、职工、村民）。（2）、消费水平较低。（3）、地块先天条件不足。（4）、与后期地产开发品质形成落差。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4、本案项目定位建议 核心开发建议 开发建议市场支撑点 旧厂房功能改造分析 项目具体经营定位 旧厂房改造代表案例解读 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyr