金地·国际城项目商为业定位及产品优化方案.ppt

金地·国际城项目商业定位及产品优化方案;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向;项目背景与限制条件也是我们研究考虑的重要因素;项目研究工作阶段划分;问题界定与结构化分析;项目研究工作步骤;合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展，本项目未在城市主要发展方向上;西南、东北区域成为合肥未来商业规划发展重心;合肥全市历年经济发展状况;城市;合肥产业结构：第二产业为主，工业比重较高，城市化水平低于中原省会平均水平;社会消费品零售总额;购买力逐步增长;城市居民家庭消费支出比例;城市居民消费特征;合肥现有商圈分布格局;1;合肥市老城区内现有集中商业多为传统商业，经营规模、布局、档次基本雷同，缺乏个性化;几个主要的区域性商业中心;除传统商业中心外，合肥大型商业主要分布在一环线与主干道交汇处，以及金寨路两侧;合肥整体市场分析结论;项目研究工作步骤;合肥商业发展历程判断;800-1500US$;;城市属性界定;项目研究工作步骤;本区域非城市商业重点发展区域，附近规划的马鞍山南路居住区级商业中心，已基本形成;本区域位于城市一环路外沿，属于城市自然扩建发展的区域，商业氛围刚刚显露;项目研究工作步骤;区域当前入住人口不多，商业氛围刚刚显露，但仍主要集中在几个大卖场及专业店中，邻里型社区商业氛围未形成。;项目研究工作步骤;项目位于城市东南方向（南大门），马鞍山南路居住区级商业中心;项目紧邻马鞍山南路，交通便利快捷;从属于35.2万平方米 “金地·国际城”大规模社区，商业街17000平方米;项目商业规划：三条街、以一、二层联体复式商铺为主要形式，步行街为分层独立铺;项目资源：所处区域内大型住宅和学校等机构分布，为未来商业消费囤积大量人流;项目周边人流量分析：地块周边道路人流量并不是较大，作商业面临较大的难度 ;项目各部分商业价值比较：外街 步行街一层 步行街二层 内街 （由高到低）;项目解析归纳;项目解析归纳;项目解析归纳;项目解析归纳;项目属性界定;问题界定与结构化分析;我们采用S-C-Q结构化分析方法;通过S-C-Q基本结构的分析我们确定了界定问题的分析模型;S：情境（situation）——项目背景事实（规模、交通、市场等）;R1：非期望结果——由特定情境导致的特定结果;R2：期望结果——我们的期望目标（实现客户目标）;C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须面临的核心问题;问题界定与结构化分析;竞争关系界定：商铺销售面临三大战役;项目所在区域与核心区域的竞争;项目所在区域与城市重点发展区域（西区、西南区、新站区）竞争;区域内项目竞争;市场竞争结论：商铺购买客户群的争夺成为未来竞争核心;问题界定与结构化分析;在售集中商业项目，定位在购物中心的居多，体量大，同质化竞争明显;在售街铺产品多为小区住宅底商形式，销售模式单一，市场表现不温不火;在售街铺产品;受访者选择投资的房地产类型;商铺投资者特征分析;合肥商铺销售市场总结;问题界定与结构化分析;元一·时代广场;元一·时代广场营销关键模式分析;安徽国际购物广场;安徽国际购物广场营销关键模式分析;桐山国际购物广场;桐山国际购物广场营销关键模式分析;新都会·环球广场;新都会·环球广场营销关键模式分析;旺城国际·金色巴黎;旺城国际·金色巴黎营销关键模式分析;合家福商业街;合家福商业街营销关键模式分析;案例营销关键因素比对分析;案例分析结论;问题界定与结构化分析;地段价值的提升 规模效应 业态优化、概念领先 主力店招商、统一管理 营销促动市场神经 妥善解决投资三要素 （安全性、收益性、流动性） ;三位一体综合致胜策略;我们首先要研究的问题;问题界定与结构化分析;定位背景综述;项目条件因素;项目商业定位的原则;本项目商业功能定位主要有三个方向;上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心;香港兰桂坊：位于市中心极赋盛名的商业街;本项目商业发展策略：多功能商业休闲区即都市生活体验中心;市场形象定位 ;商业功能定位 ;经营档次定位;目标客户定位 1、目标消费群体;目标客户定位2、投资客户;目标客户定位 3、经营者;业态定位 ;案例分析——上海新天地商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐=38％：42％：20％;业态重要影响因素;项目商业功能布局设计原则 ;满足写字楼商业配套功能为主的零售、服务店铺，因为后期推出，也可视前期运作情况调整业态规划;品类规划初步设想;基于业态定位的销售模式初步设想;价格实现试算;项目经营管理模式定位;一般商业设施??营管理模式与参与主体;商业物业管理角度：专业公司管理是比较理想的模式;类型;案例借鉴：国内商业街的经营、管理经验;本项