金龙地产公司物管咨为询报告.doc

天业家园管理处物业 管 理 方 案 2005.12.20 天业家园管理处组织架构图 金龙地产公司物管咨询报告 ——深圳天恒投资策划有限公司 天业家园小区经营指标规划与保障措施 一、管理服务费及代收代缴费收取率 国优标准 98％ 98％ 实收费用额/应收费用总额×100％≥98％ 量 保 证 措 施 1、加强宣传，提高业主对物业管理的消费意识。 2、以法规优质服务促进业主交费的积极性。 3、采取节假日照常办公、提前预约、上门方式，方便业主交费。 4、由手工收费逐渐过渡到电脑划帐，并提供“一本通”服务。 5、对于欠交管理服务费的行为，我们将采取管理公约中规定的合理措施予 二、商业用房出租率及租金收取率 承诺指标 出租率 第三年达95％以上 98％ 出租率 已出租的商业用房面积/商业用房总面积×100％≥95％ 实收租金额/应收租金总额×100％≥95％ 量 保 证 措 施 1.制定切实可行的商业 2.以优质服务塑造精品物业，促进区的楼盘销售，增强区的消费需求，营造良好的商业环境。 3.与商家签订商用房租赁合同，明确双方权利义务，对租金收取制定有利 租金等。 4.对区内的各类消费需求进行充分调研，对经营项目种类、规模及区域 提高商家交租的积极性。 三、房屋及配套设施完好率 国优标准 98％ 98％ 完好、基本完好房面积/建筑物面积×100％≥98％ 量 保 证 措 施 1．制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。 2．房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维 3．严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入小区的施工单 四、房屋零修、急修及时率 国优标准 98％ 99％ 已完成零修急修数/总零修急修数×100％≥99％ 量 保 证 措 施 1．建立严格的房屋修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线 2．维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场，零修立即处理， 3.根据小区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。 4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。 5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依 五、维修工程质量合格率及回访率（一）维修工程质量合格率 国优标准 100％ 100％ 质量合格的维修单数/总维修单数×100％＝100％ 保 证 措 施 1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作 2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。 3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前 4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修 （二）维修工程回访率 公司内控标准 100％ 100％ 维修回访数/总维修数×100％＝100％ 措 施 1、维修实行100％回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回 2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析 六、保洁率 公司内控标准 99％ 99％ 保洁达标面积/保洁总面积×100％≥99％ 措施 1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。 3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。 4、提倡“全员保洁，人过地净”。 公司内控标准 0.5‰ 承诺指标 0.5‰ 测定依据 案件发生次数/入住总户数×1000‰＜0.5‰ 量 保 证 措 施 1、提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式，建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合，充分发挥技防手段的作用。2、严格控制外来人员进入，外来施工单位必须签订施工责任书，施3、树立“全员防范”意识，建立“快速反应和快速支援”体系。 4、实行业主搬出／入登记制度，严格控制物料进出。 5、保安员实行准军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不 八、火灾年发生率 公司内控标准 0.5‰ 承诺指标 0.5‰ 测定依据 火灾发生次数/总入住户数×1000‰0.5‰ 量 保 证 措 施 1、实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”；制定严 实战演习。 2、定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传，提高业主的消防 3、小区所有动火作业，施工单位必须事先申报并办理动火登记手续。 4、定期为业主提供安全用电检查和煤气灶检测服务，及时消除隐患。 5