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商业物业抵押贷款评估相关知识 2010’ 深圳发展银行培训课程 课程背景 本课程的主要内容有 购物中心特点及评估要点 地下商业街商业特点及评估要点 裙楼底层商业特点及评估要点 专业市场特点及评估要点 本课程的主要内容有 市场比较法 市场法关注点 收益法 收益法关注点 抵押评估需要客户提交的资料 本课程的主要内容有 影响商业物业价值的主要因素 街铺 内铺 分享：从客户（使用者）的角度看商铺  ——某专卖店选铺的立地条件 分享：从客户（使用者）的角度看商铺 ——某专卖店选铺的优选条件 集中商业 集中商业 分享：Shoppingmall价格评价体系 本课程的主要内容有 商业物业（首选收益法) 以华强北街铺为代表的成熟商圈 以天悦龙庭为代表的宝安新中心区 商业物业（其次选用比较法) 案例 第一步：收集案例 第二步：对案例进行价格调差 金光华广场 –收益法 集中商业的经营模式对其价值的影响 集中商业的面积大小对其价值的影响 大面积 ——天利中央广场2F~3F出租给苏宁电器，月租金90元/平方米 ——海岸城东座3F~4F出租给新桃园酒店，月租金几十元/平方米 小面积 ——海岸城东座1F商铺20~60平方米，租金最高可达1,000元/ 平方米 特殊商业物业评估关注点一 特殊商业物业评估关注点二 特殊商业物业评估关注点三 商业物业快速定价技巧总结 本课程的主要内容有 变现能力 变现能力是指在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 抵押房地产的变现能力主要取决于抵押房地产的实物形态及其体现的市场流动性（包括通用性、独立使用性或可分割转让性、体量、区位和开发程度等）和类似房地产的市场状况（包括市场发育程度和市场景气程度等）。 影响变现能力的主要因素 影响变现能力的主要因素 谢谢各位！ 世联评估各分支机构联系方式一 世联评估各分支机构联系方式二 世联评估各分支机构联系方式三 世联评估各分支机构联系方式四 世联评估各分支机构联系方式五 物业概况： 物业名称：天悦龙庭一楼街铺 物业位置：宝安新中心区 建筑面积：约95平方米 市场租金：100-150元/平方米 市场价格：单价40000-50000元/平方米 特点： 该片区为新城市中心区，商业氛围在培育中 。 租金低，售价高，租售倒挂 。 其规划起点高，其租金和售价预期有上涨空间，未来发展前景看好。 案例2 有交易案例时： 第一步：了解本区域同类型房屋（楼层、面积、临街条件）的平均价格，收集3～5个以上案例 第二步：对案例进行因素修正： 楼层差：商业物业价格随楼层增加而递减，一般是下一层价格的60％左右 内舖比街铺价格低50%~70% 同一条街两侧商铺可能价格差异较大（阴阳街） 街铺高于内铺，转角铺和铺王价格可能是其他一般商铺的1.5倍左右 铺前绿化隔离带对价格影响很大 进入不方便的铺位价格要大打折扣（台阶） 大面积或整层商业价格比小铺低30％～50％左右 如果长期空置，应作相应调整 估价对象：宝安沙井富通*丽沙花都A栋商铺48 建筑面积：66.26　平方米 街铺，一面临街 目前使用中 15000 32000 25000 价格 （元/M2) - 二面临街 一面临街 临街 状况 内舖 街铺 街铺 类型 2008-08-09 空置 200 2 沙井街道中心区商铺3 C 2008-08-09 出租 80 1 沙井街道中心区商铺2 B 2008-08-09 出租 66 1 沙井街道中心区商铺1 A 日期 使用 现状 建筑 面积 （M2） 楼层 物业 名称 案例 …… …… …… …… …… …… 其他 - 24940 1.0 0.75 1.0 1.05 1.0 近期 32000 出租 二面临街 街铺 80 1 沙井街道中心区商铺2 B - 25200 1.1 - 1.4 1.1 - - 25000 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 近期 25000 出租 一面临街 街铺 66 1 沙井街道中心区商铺1 A 15000 价格 （元/M2) 边角铺 临街状况 内舖 类型 近期 空置 200 2 沙井街道中心区商铺3 C 日期 现状 建筑面积 （M2） 楼层 物业名称 案例 .三个案例的平均值：25000，判断价格区间为22500~27500 项目概况： 项目位置：罗湖区嘉宾路地铁1号线“国贸站” 投资公司：金光华实业集团 建筑规模：地面7层、地下2层 建筑面积：约12万平方米 经营情况： 负一层商铺月租金500～800元/