合富辉煌广州东山紫园写字楼项目营销策划.ppt

东山紫园写字楼项目营销策划案 项目研究 项目研究 占地面积：平方米 总建筑面积：约平方米 其中：地上部分建筑面积：平方米 地下部分建筑面积：平方米 建筑容积率： 建筑密度：% 绿化率：% 楼高： 层数：1~27层 地下停车数：个 地下室：停车场 首层：写字楼大堂、商务中心 二层：商场 三层：商场 四—二十七层：商务式写字楼 区位优势 之 “城市核心商务区交汇所在” 站在城市发展的高度看，本项目位于城市两大核心写字楼商务区域的过渡地带 这意味着项目在具备传统中心商圈优势的同时，既可充分利用东邻天河商圈的配套资源，又可紧握珠江新城的持续发展优势 区位优势 之 成熟的写字楼区域 翻开城市的版图，项所处位置正是广州传统商务区域的心脏 这意味着项目位于城市的资金流、信息流、物流的核心位置 时机优势 之 “掌握先机” 国民经济增长势头迅猛，国际资金、企业加速向内流入，外向型企业不断增加，广州写字楼市场明显回暖； 申亚成功提升国际影响力，大小企业抢滩广东市场； “住禁商”政策出台，乙级写字楼市场空置率下降，租金保持平稳增长 交通优势 之 “畅达交通，掌握第一商务时机” 正对30条公交线路巴士站 城市商务中轴线的东风路，全城最畅顺通道 客户群优势 之 “商务终端客户所在地” 府前经济带的前沿，传统商务地带，政府重要机构及部门囤结之地 紧靠新核心商务地带，发展中企业进驻的目标 环境劣势 东风东写字楼雄距战线过长，商业氛围不集中 时机劣势 乙级写字楼整体空置率较高、市场存货量较大 产品劣势 建筑规模较小，规模上难以形成标志性效应，产品间隔没新亮点 越秀区打造黄金“八公里” 市政规划将把东风路打造成为甲级金融区 广州经济的强劲增长 写字楼市场兴旺的基础 城市地位不断提升 提高写字楼市场的外延辐射力 人民币汇率走高 促使更多的国外投资资金加快进入中国市场 区域竞争势头突现 珠江新城与琶洲商务板块的快速发展，未来竞争能力的优势已经显现 市场供应量激增 写字楼市场竞争加剧，未来三年内将有约150万平方的推货量 市场分析 市场分析 发展历程 存量面积逐步被消化 价格走势稳步上升 发展趋势 老三区写字楼市场分布特征 老三区写字楼市场供应、成交情况 老三区写字楼成交价格（2001—2006） 东风路的商务发展规划 最早以广州市政单位、机关、研究单位及会计、培训和法律等机构为商务基础，建立了东风路的?东风路商务走廊，连接越秀区的“府前经济带” 及东风西路段。 以现代服务业为主线，东风路集众多广告设计、投资顾问、咨询评估、会计审计、金融保险和法律事务等资源，营造整条东风路商务服务区。 东风路商务区域项目类别 东风路商务区域从80年代至今商务地位历史悠久,因此可把东风路写字楼分为三个类别 一类：健力宝大厦、建银大厦 二类：东方金融广场、时代国际、天誉商务、东宝大厦 三类：交易广场、国信大厦 东风路的写字楼项目列表 东宝大厦 天誉商务大厦 力迅商务中心 新裕数码大厦 达信大厦 建银大厦 越秀城市广场 区域竞争市场小结 东风路现时在售的写字楼主要定位在乙级、准甲级，售价在10000-13000元/平方米，租金50-100元/平方米/月，对比天河及珠江新CBD区域有明显价格差异 租客主要是中小型的贸易公司、广告公司、科技公司、咨询机构、设计公司、事务所等，单元间隔主要在150平方米左右，近年进驻的大型企业总部迅速增加，直接提升了商务环境的层次 针对写字楼物业的客户特色，我们将目标客户群分成两类进行分析： 他们的需要： 对办公地点有较高的要求： （对于交通、配套有相当要求） 对办公使用成本要求： （希望使用低成本、健康的办公物业） 他们的特征： 考虑物业所在区域经济发展前景以及政府相关政策的实施 会考虑物业的配套设施设备功能性 考虑物业的升值保值能力 主要关心物业客户定位、投资回报等问题 客户行业特征比较 客户区域特征比较 东风路的写字楼主要定位为准甲级、乙级，对比天河及珠江新CBD区域价格有明显差异 主要客户是中小型的贸易公司、广告公司、咨询机构、设计公司、事务所等，使用面积主要在150㎡左右，而近年东风路进驻了不少大型企业，直接提升了整体商务层次 可比项目租客户分析 ——东宝大厦客户行业分析 可比项目客户分析 ——东宝大厦客户区