广东珠江新城天汇广场天銮项目营销策划方案.pptVIP

火掠冰峰 ——天汇广场“天銮” 营销策划草案 第一部分、一秀万方简介（略） 第二部分  CBD行宫——天銮营销环境分析 2008年全球金融危机导致中国经济减速，广州作为华南重要的经济中心也难以独善其身，广州房地产市场无论从土地出让情况、楼市成交量和成交均价都有不同程度的下滑，市场呈现萎缩。小幅复苏后政府又进行宏观调控限购限贷，到2011年后已基本进入了楼市寒冬。 从楼市供销情况来看，市场供求格局转变，呈现供大于求的态势，市场观望严重。 从价格走势来看，2011后年广州楼价总体已呈下降走势。 珠江新城总用地6.44平方公里，核心区1平方公里，将容纳17一18万居住人口。 珠江新城作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的重要组成部分，以冼村路为界分东西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主。 在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，已建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施。 广州市政府在珠江新城基础设施总投资达1800亿元。 目前广州的高级服务商住公寓主要集中在越秀区、天河区及白云区，其中越秀区的高级服务公寓项目最多，这些区域或是商务氛围成熟、周边配套设施完备、交通便利，或是自然山水资源丰富、景观优美，基本上与商业办公区域保持在30分钟以内的车程。 较为典型的有五羊新城、二沙岛、天河北、珠江新城以及山水豪宅集中的南湖等区域。 一些郊区大盘和大型成熟豪宅社区亦开始兴建服务式公寓，抢占高端公寓市场，典型的有汇景新城维伦堡国际公寓、凯旋新世界新凯国际公寓、凤凰城凤凰岛等。未来陆续将还有新的高级服务式商住公寓推出。 (1) 常驻广州外籍人士的总体情况 广州外资经济发展迅速，2008年广州的外资企业有9230家，外商办事机构逾7000家，世界500强企业中的160家已经在广州设立办事处。 据不完全统计，目前长期在穗居住的约有十几万外籍人士，其中，日籍人士最为庞大，，其次是欧美等国，韩国及东南亚国家及地区总数也超过10000人，澳洲、拉丁美洲以及非洲等国家与地区也有相当部分的人口长驻广州。 此外，台湾、香港、澳门等地区也有相当部分的人员长驻广州。 预计到2012年外籍人士将超过20万人。 上述长期在穗居住的高中级外籍人士大致可以分为两大类： 一类是各国驻穗领事馆高级外事人员如领事、副领事、参赞以及跨国企业、外商投资企业的驻穗代表、负责人或高层人士，由于有丰厚的住房津贴，他们一般选择环境优美、户型面积大、国际化氛围浓厚的高级别墅作为其生活起居场所； 第二类是各国驻穗领事馆高中层外事人员、跨国企业、外资企业高中层管理人员，出于兼顾工作和生活的需要，他们一般选择商务氛围成熟的高级服务公寓作为生活起居场所。 广州作为国际化大都市，对外经济交往频密，外向型经济稳步增长；同时会展业的蓬勃发展进一步推动相关产业的发展，对房地产市场特别是高档酒店和公寓的市场拉动力也越来越明显。 随着广州国际化程度不断提升，外籍人士和商务人士不断增多，对高级服务公寓市场的需求也越来越大。 (3) 会议展览对高级商住公寓的需求 广州作为华南区域性中心城市和中国通往世界的南大门，吸引了大量政府要人、商界名人、专家学者、娱乐文化名人的到来。作为广州“名片”之一的广交会及各类大型展览、展销会更吸引了庞大的国内外客商。 2006年后，广州市政府重新规划了广州会展业的发展，将广州建设成为亚洲主要会展城市、国际会展中心城市。 会展业将成为广州市经济发展的重要支柱产业，每年两届广交会对广州酒店及公寓行业影响巨大，交易会期间广州全市酒店的房价普遍上涨，涨幅都在平时的一倍以上，高档服务式公寓也是供不应求。 (4) 自用投资对高级服务商住公寓的需求 国内外部分企业或个人因自用的需要，也会成为公寓需求的一部分力量。他们既可以用来自住，也可以以其作为接待公司的相关客户。 5. 广州高级服务商住公寓市场供应分析 据第一太平戴维斯的市场报告，广州高级服务式公寓的供应量近年来基本保持逐年平稳增长的趋势，2008年由于金融海啸的影响，广州高级服务公寓全年总供应仅117套，至2008年底，广州高级服务式公寓总供应量约为4100套左右。 但金融海啸并未对广州的经济发展造成逆转性的影响，依然遵循上升通道前进，加上2010年亚运会的召开，高级服务式公寓市场的刚性需求仍然很大，开发商依然看好这一市场，所以未来高级服务式公寓的供应仍将保持一定的增长趋势。 而作为广州中央商务区的天河区将成为广州高级服务公寓供应最集中的区域，珠江新城更是顶级商住公寓的首选地。 成交均价超过4万/平米的项目有9个，共84套。 2011年1—9月份成交总价超千万且成交均价高于4万/平米的项目，