江苏嘉豪镇江五洲山项目定位营销推广策划提报.ppt

重点个案结论 容积率建议1——市场别墅案例分析 山地综合别墅 山地纯独栋别墅 常规中小面积纯独栋别墅 容积率建议1——山地综合别墅 金都 富春山居(杭州) 中能 浪漫和山(杭州) 容积率建议1——山地纯独栋别墅 山重水碧桃花源(杭州) 恒茂山庄(南昌) 红螺湖(北京) 容积率建议1——常规中小面积纯独栋别墅 佘山3号 (上海) 万科兰乔圣菲(上海) 纳帕溪谷（北京） 本项目容积率0.23——0.3 单体面积250-300，花园面积500-800 （具体可操作指标依据山体地势实际情况而定） 项目产品定位基础 项目区位：目前周边配套匮乏，居住氛围欠缺，必须塑造出真正不同于目前市场上的产品，才能出奇制胜，吸引镇江客源眼球； 市场竞争：必须真正塑造出完全不同于目前聆湖尚郡与皇家花园等整个镇江别墅市场的产品，才能最大限度规避市场风险； 项目条件：地块三面被山体包围，中间谷底湖水贯穿，具有其他项目不具备的稀缺的纯生态、山体优势。充分发挥项目的高低落差塑造真正的山体别墅，是突破市场的机会点，同时将地块优势最大化； 项目客源：大量购买该区域的客源多数倾向度假、养老类生活需求，他们看中的是项目的自然环境，只有把项目景观、环境做到位才能满足客源需求；同时由于配套的匮乏，前期会所配套也尤为重要。 引领镇江真山真水真别墅 打造镇江首座内山体度假别墅社区 项目产品定位核心支撑 1. 规划模式：充分利用山体落差安排各类物业，项目山体价值最大化 2. 别墅入口：能体现神秘、高档山体气质的入口形式 3. 生态山体环境：私家环境最大化，公共环境最小化；最具山体感觉的私家庭院 4. 居住空间：山体落差价值最大化的独栋别墅 5. 建筑形态：最能与自然山体相融合的山体建筑群（北美度假风情建筑群） 6. 主体会所：彰显豪华档次，营造度假情调的主题别墅生活会所 A、项目规划建议 项目规划建议——竖向空间 B、别墅入口建议 神秘质感的别墅主入口 别墅入口建议 C、景观建议 公共环境最小化，私家环境最大化 公共景观：道路、水岸 私家景观：私家庭院 公共景观建议——车行别墅主干道 公共景观建议——次级人行道路 公共景观建议——水景 公共景观建议——亲水平台 私家景观建议——私家山体庭院 D、房型建议 功能空间依地势而生，山体中生长出的居住空间 房型建议——山势户型 E、建筑立面建议 依山而筑、临水而居 原味打造北美度假风情建筑群 纯北美度假风情建筑群 F、会所建议 打造山谷中顶级度假会所 彰显豪华档次，营造度假情调 高品质别墅会所配套 ——引领镇江别墅会所的高档配套 北美特色红酒吧 结语 山体最高处设置数套山顶豪宅，建筑面积大、私家花园大，一览整片山谷景色 山脚及山腰迎合市场需求，设置中小面积独栋产品 保留林地原貌，挖掘山体优势 会所 项目一期（纯独栋） 公寓用地 独栋样板段 山体最高处山顶豪宅 规划说明 综合容积率：0.28-0.30 纯独栋别墅社区 入口：借地塑造别墅专属入口，营造别墅产品从入口开始的神秘、尊贵的居住感 公寓房：建议公寓体量集中沿北面公路展开。优势，有效隔离外部环境对别墅干扰，提升营造了别墅区的独立价值。 项目一期：考虑到施工便捷及成本投入问题，建议一期设置在地块北面靠近入口处，便于结合入口快速树立项目形象。 样板段：选择距离入口较近，环境优势较好（背山面水）之地，可将项目优势以样板的形式展示于众 会所：结合样板段、前期售楼中心以及项目一期塑造项目先期开发的整体性（建议体量：3000-4000㎡） 项目规划建议——平面布局 生态风格入口造型，高大、茂密的树阵排列遮挡住视线的进深感，曲径通幽的生态氛围 竖向空间上。利用地势变化隐藏式体建筑 强化高档别墅氛围的私密性、尊贵感，突出项目风格的独特性、标示性 道路造型曲径通幽 道路两旁种植大量原生大树； 地面绿化适度起坡，四季花种点缀其中； 通往山体深处的林荫大道，营造驶进园区瞬间的野趣、生态的神秘氛围 借助山体地势落差，营造通往私家的自然、野趣 通往私家的山间小路 北美风情的公共氛围塑造，生态、野趣，营造溪谷景致 水系自然落差，精致、细腻的施工表现手法，营造生态、自然别墅氛围 结合不同的地势，不同的水岸处理 增加景观亲水的人性化设计 ——最具自然野趣、生态的私家山体庭院 外围环境私密性最大化，私家庭院山体景观最大化 变化的地势高差，烧烤、戏水、纳凉区域结合建筑的特色造型营造出野趣、生态的私家环境 地上建筑面积：230-250平米 无论地下一层、二层还是地面一层、均设有同外界互动的平台，以及充足的南向采光 提升山地优势的同时，大大提升了居住的附加值 地下一层 地下二层 地面一层 地面二层 针对山体落差，实现功能区域同外界的互动性 市场定位分析6 从