纬联–重庆合川项目定位报告–99PPT–2007年.pptVIP

未来发展趋势借鉴 附2： 选择永川作为借鉴区域 四方面比较…… 通过比较，可以反映出现期永川的经济实力明显高于合川，两者的发展差距约在2-3年，同时产业结构存在着极大的相似性。根据房地产市场发展特征与区域经济实力水平及产业结构的对比关联，我们认为永川房地产发展轨迹对于合川有一定的借鉴性。 人均GDP比较分析 03-05年，永川人均GDP值均高于合川，同时历年增长速度也保持在比合川多2个百分点以上，GDP值数差距逐年拉大。 固定资产投资比较分析 03-05年永川固定资产投资均高于合川，这主要是由于永川基础设施建设投资以及房产开发投资额相对较大。 城镇化率比较分析 03-05年每年永川城镇化率均比合川高出3.8%个百分点，城市化进程较快。 产业结构比较分析 目前永川与合川的产业结构中，第三产业的比率均为最大，产业结构形态相似。 两区域房地产开发历程比较描述 阶段划分 比较区域 供应建筑形态特征 建面折前主力价格特征（元/㎡） 去化特征 第一阶段 （2000年以前） 合川 处于房地产起步阶段，以多层供应主。 400-500 去化速度较快。 永川 处于房地产起步阶段，以多层供应主。 800-900 去化速度较快。 第二阶段 （2001-2004年） 合川 以多层为主，高层、小高层极少量的出现。 900-1300 小高层及高层的去化速度明显高于多层 永川 多层地位已开始动摇，高层、小高层占有重要比率。 1500-1600 小高层及高层的去化速度明显高于多层 第三阶段 （2005-2006年） 合川 以多层为主，高层、小高层、别墅极少量的出现。 1400-2100 观江高层销售情况最优，多层去化相对缓慢。 永川 高层与小高层占有供应市场的绝大比率，多层比率进一步缩小，开始出现以学府美墅为代表的洋房。 1600-2200（其中花园洋房为1900-2200） 山水林涧、荷塘月色二期等花园洋房受到市场高度追捧，均在开盘2月内达到75%。 第四阶段 （2007年） 合川 以多层为主，高层、小高层少量的出现。 1600-2200 观江高层销售情况最优，多层去化相对缓慢。 永川 以高层、小高层为主，洋房供应比率迅速增加，将占到市场供应总量的25%以上。 1700-2300（其中花园洋房为2000-2300） 洋房去化速度仍将较快，其次是多层，高层、小高层相对较慢 区域借鉴结论 　　 以永川房地产发展的轨迹作为合川未来发展的参照，由此预测，未来３年在合川地产市场中高端产品将出现并引导市场。 项目优势：区域首席高档低密度社 区，临湖、自然环境优越，产品创新 突出。 开发商 永川市宏旭房地产开发有限公司 项目位置 永川环北路狮子桥 项目总建筑面积 8万方 绿化率 65％ 总户数 不详（一期推出77户） 建筑形态 花园洋房、联排别墅、独立别墅 建面销售折前均价（元/㎡） 洋房：2300元/㎡、联排：3500元/㎡、独立：4200元/㎡ 户型建筑面积 （单位：㎡） 花园洋房 平层：121－145 跃层：186、195、213 别墅：335 开发时序 一期 推出体量 1.8万方 （洋房：0.4万方，别墅：1.4万方） 开盘时间 2006年8月 去化特征 洋房开盘后3月售磐。 二期 推出体量 二期约2万方，以洋房为主 开盘时间 2007.5月底开盘 项目劣势：偏离城区中心，周边生活 配套匮乏。 永川典型楼盘开发特征描述——山水林涧 开发商 重庆江山物业开发有限公司 项目位置 永川市经济开发区汇龙大道第三转盘 项目占地面积 5.3万方 项目总建筑面积 8万方 总户数 310户 建筑形态 全5+1花园洋房 建面销售均价 （元/ ㎡ ） 平层：1650，底层（带花园）跃层：1950。 户型建筑面积 （单位：㎡ ） 平层：95-147 跃层：152-160 开发次序 一期 推出体量 约3.9万平方米 开盘时间 2005年5月 去化特征 开盘当日实现50％销售，现已售馨。 二期 推出体量 约4万平方米。 开盘时间 2006年6月开盘 去化特征 开盘当日实现51％销售，现已售馨。 项目优势：永川首家洋房产品，广泛运用 退、错、露、院等创新户型设计。 项目劣势：周边及自身配套相对不足。 永川典型楼盘开发特征描述——学府美墅 THE END 影响整体开发的重要因素考虑 工厂位于地块相对边缘位置且被新风路与主地块隔开，因此从总体规划考虑，建议收购；如短期内无法收购，建议前期把A地块抵押贷款，后期再作考虑。 工厂地块 小学地块 小学建议将其作为项目的配套设施予以保留，并联合加以改建与扩建；将小区幼儿园等其他教育配套、运动设施均规划在其附近，使其形成系统的配套区域。 A 新风路 项目整体开发策略 【开发依据】 一期地块，昭示性强，通过产品可提升项目整