项目经理如何做好物管工作之2.pptxVIP

扩增应收费;;1. 概念定义：政府指导价是指政府确定一个定价范围，由企业进行定价计算并和业主进行定价协商，报政府备案后才予实施的价格。;(1) 定价计算 (2) 定价协商 (3) 定价备案 ; (1) 计算要详尽(有条件要算、沒有条件创造条件也要算)。 (2) 协商要可怜(公布亏损、诉说困难、争取同情)。 (3) 备案要诚恳(让政府了解你、体谅你、同 情你、支持你、帮助你)。; 1. 概念定义：市场调节价是指由企业和业主按照自由选择、讨价还价原则协商确定的价格。;(1) 出价要高(出价高，往往高价成交)。 (2) 让价要少 (避免对方价格追杀)。 (3) 稳价要狠(分厘必争、不轻松口)。 ;1. 概念定义：前期物业管理是指开发建设单位委托物业服务企业对物业实施的管理。 2. 管理主体： (1) 开发建设单位 (2) 物业服务企业 3. 管理关系：前期物业服务合同;1. 概念定义：后期物业管理是指业主或业主委员会委托物业服务企业对物业实施的管理。 2. 管理主体： (1) 业主或业主委员会 (2) 物业服务企业 3. 管理关系：物业服务合同 ; 1. 法规规定 2. 协议合同 3. 政府备案 ; 1. 无法规依据收费 2. 无合同约定收费 3. 无收费备案收费 ; 1.产品制造的技术难度 2.产品需求的不可替代 3.产品供给的相对稀缺;1. 住宅 (不含别墅〔第2条〕，别墅按市场调节价)， 2. 非住宅 (实行市场调节价，不予研究) ; 1. 住宅物业前期服务收费(开发建设单位委托企业服务收费) 2. 住宅物业后期服务收费(业主或业主大会委托企业服务收费。实行市场调节价，不予研究) ; (一) 2012年4月1日前(有收费定价高于1.38元；有收费定价低于1.38元，属于历史形成价，不受文件约束) (二) 2012年4月1日后(属于政府指导定价。受到文件约束) ; (一) 服务收费已超1.38元(有危机。宜稳定、不张扬。策略：先稳后升) (二) 服务收费未超1.38元(有商机。抓铺垫、赶紧涨。策略：先升后稳) ;(一) 按五类五等定价、不得超过最高标准。 (二) 80万以上市级备案、以下区级备案。 (三) 企业与业主签合同，确认收费。 (四) 收费标准须在收费地点公示。 (五) 房屋符合交房条件，无论业主是否收房，服务费由业主交纳。 (六) 房屋不符合交房条件，收房后，前三个月的物业费由开发商交纳。 ;; 1. 物业服务收费 (1).4月1目前，巳管楼盘服务收费巳超过1.38元的宜稳定、不张扬，先稳后升。 (2).4月1日前，巳管楼盘服务收费未超过1.38元的抓铺垫、赶紧涨，先升后稳。 (3).4月1日之后，巳管楼盘服务收费不受发改委出台文件影响。 (4) 4月1日之后，新接管楼盘服务收费按发改委出台的文件执行。 ;2.生活垃圾处理费 (2012年7月之前可收。按昆发改审批办〔2009〕47号文的规定，每户每月按10元标准收取；不能按户收取的，每人每月2.5元的标准收取；商铺按0.75元/月·㎡；餐饮业按1.5元/月·㎡的标准收取);3.空置房管理费(可收。可全额收〔第六条〕，也可协议收) 4.装修垃圾清运费(可收。按昆发改审批办〔2009〕47号文，建筑垃圾每吨按150元收取。可自清，也可代运：〔第十五条〕) 5.二次供水加压费(可收。企业代收代管、单独列帐、专款专用、滚存使用、定期公帐〔第九条〕) ;6.水池清洗消毒费(不可收。已含在物业服务收费中〔第十条〕) 7.化粪池清掏费(不可收。已含在物业服务收费中〔第十条〕) 8.电梯运行及维保费(可收。企业代收代管、单独列帐、专款专用、滚存使用、定期公帐〔第九条〕) 9.空调使用费(可收。企业代收代管、单独列帐、专款专用、滚存使用、定期公帐);10.楼道恢复粉刷费(不可收。可用维修资修复) 11.车辆停放费(可收。企业参照昆发改价格〔2005〕129号文规定的标准收取) 12. 装修保证金(可收。住宅每户不超过2000元、非住宅可按每100平方米1000元收取，可用于装修中共用设施、设备损坏的修复〔第十二条〕) ;13.装修管理费(不可收。建设部文件对收费无效) 14.装修人员出入证工本费(可收。每人每本押金30元，退还退费，损坏每本工本费10元〔第十三条〕) 15.有偿服务费(可收。与业主协商收取) 16.消防维保费(可收。企业代收代管、单独列帐、专款专用、滚存使用、定期公帐) ;17.业主自有产权车库(位)物业服务费(可收。按同区物业服务收费标准收取，可按车库收、也可按面积收〔第十一条〕) 1