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物业管理招投标 一、物业管理招投标基本规则简介 1、招投标的范围 一般来说，下列几种类型物业的管理须采取招投标方式确定物业管理权。 政府财政投资兴建的物业必须采用国家招投标法和物业管理相关法规公开招标选聘物业管理公司。 国有或国有股份制企业开发建设的物业需要委托物业管理企业进行管理服务的，应采用招投标方式确定物业管理公司，但符合下列条件之一的可以除外： a) 物业由开发建设单位自用的（即物业全部自用）； b) 法律、法规规定在一定期限内必须由开发建设单位自行负责物业管理服务的。 2、招标的基本形式 物业管理招标，可以采取公开招标、议标的形式。一般来说，符合下列条件之一的经主管部门批准，可以采用议标的方式： 物业的使用在保密或安全方面有特殊要求的； 外国政府或个人、国际金融机构及港、澳、台同胞赠款开发建设，并明确要求采取议标方式的。 3、公开招标的基本程序和要求 招标单位取得政府认可。如深圳市相关文件明确规定：开发建设单位进行招标的，须向政府主管部门出具开工许可证明材料；业主委员会进行招标的，须事先经区主管部门正式核准，并出具业主大会通过的有关公开招标的决议等相关度证明材料。 由招标组织者填写《招标活动备案登记表》及提供相关资料，报政府招标办核准备案。 按相关法规文件要求组成招标机构和评委会。如深圳市明确规定，组成招标评委会原则上要求： a) 评委会人数为7人以上且为单数； b) 评委会中物业管理专家人数不得低于2/3。 c) 物业管理专家从市招标办专家库中于评标、开标前一日随机抽选； d) 投标单位的相关人员不得参加评委会。 4）制作招标文件。招标文件一般包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。其中招标书应当包括以下内容： a) 物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公共设施专用基金和房屋本体维修基金、公共设施、设备及公共场地情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等； b）物业管理的内容和要求； c）投标书编制的方式及依据； d）投标人的资质和条件； e）组织解释招标文件及实地查验文件的时间、地点； f）送达投标书的地点和截止日期； g）开标、评标的时间、地点； h）其他需要说明的事项。 5）提前一个月通过新闻媒体向社会公开发布信息，凡符合投标条件的物业管理公司均可参加。 6）接受投标单位申请，进行初步审查。 7）确定入围的投标单位和规定交标截止日期（最短不得少于20日）以及向招标委员会交纳投标保证金。 8）组织评委会评标、开标，其包括以下内容： a) 评标会由招标机构负责人主持； b）投标单位递交标书，进行现场答辩抽号； c）招标机构工作人员当众拆封标书； d）评委会人员当场评阅标书，投标单位离场； e）投标单位按照抽签顺序先后进入会场进行现场签辩，在此期间投标单位所有旁听人员不得随意进入会场。 f) 评委会进行无记名打分； g）公布打分结果； h）按照招标文件要求确定中标单位，且原物业管理企业在同等分值下享有优先续约权。评委和招标机构人员须遵守有关招标纪律规定，招标机构人员不得一人单独或在办公地点以外地点与投标单位进行接触。 二、物业管理投标书的结构与内容 拟接物业的基本概况。 公司接管后准备采取的管理方式。 针对管理的难点、重点所采取的针对性措施。 为开展物业管理所配置的人力、物力资源。 公司的运作流程和基本规章制度。 开展物业管理一段时间后所力争达到的管理目标。 有效提高物业管理水准所必要的服务承诺。 社区文化服务方案。 费用投入和成本测算。 10)经济效益分析。 11）社会效益预测。 12）需要招标单位协助解决的问题。 13）本公司的优势和长处。 14）接管物业后的工作进度安排。 三、投标书的编制要求。 1）“拟接管物业的基本概况”要求详细列出拟接管物业的地理位置、环境、占地面积、建筑面积、栋数、层数、楼宇结构特点、基本设施、设备、住户基本构成、验收移交情况等。 2）“准备采取的管理方式”要求针对拟管物业的自身特点编制出总体管理方案和分项管理方案。 3）对拟接物业的管理难点、重点应有针对性地列出具体的管理措施。 基本运作流程和规章制度要求列出重点工作的基本运作流程图和公司全套规章制度的基本目录和结构。 人力、物力资源要求详细列出： a）拟接管物业的组织架构； b）拟接物业的人事定编和岗位设置、岗位描述； c）主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍； d）为开展工作前期投入的设备、设施。 6）管理目标要求具体列出明确的总体目标和详细分项目标。目标要求有可操作性和可考核性。 7）服务承诺要求针对小区业主的要求和物业管理服务的特点列出有鲜明特色的服务措施。 8）社区文化服务要求明确公司的CI形象设计和管理处的CI形象设计以及管理处开展社区文化的基本工作计划。