大悟县阳光嘉园酒店公寓可行性研究报告.pptVIP

大悟酒店消费者研究 经过详细的调查，就大悟范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利： 1、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如高速公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动； 2、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等； 3、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-----健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等； 4、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈； 5、大悟商务酒店逆黄金周现象特别明显。大悟拥有众多的企业，这些企业的老板、高级管理人员的商务往来、业务谈判没有淡旺季之分，因此大悟的酒店除了每年的春节生意较淡以外，其他时段酒店业务都很多。但是在黄金周，由于大悟旅游资源缺乏深度开发，大量的人员外出旅游，于是就形成了大悟酒店业务逆黄金周的现象。 6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为5分钟车程，三级商圈半小时车程。 大悟酒店消费者特征 1、从职业角度看，大悟酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者； 2、从籍贯角度看，大悟酒店消费者主要是来自豫浙一带以及本省的武汉、孝感、黄冈一带，另外还有一部分是来自长三角的客人。这些客户很多是因为自己在大悟拥有投资，或者是作为母公司派到大悟的高级管理人员；而来自长三角的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来大悟作商务逗留的；而且近年来受大悟酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为大悟酒店消费市场一支不可忽视的力量。 3、另外，平均来讲，大悟酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为省市政府部门的会议、考察、度假、旅游，大悟本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次这种消费机会； 4、从收入角度来看，大悟酒店消费者特征比较独特：低收入人群占客户总数的绝对多数，而高收入阶层在总数中所占比例非常少； 区域酒店档次分析 1、到目前为止，大悟周围县区基本上都拥有本地的四星级大酒店，大悟属于“中部塌陷”地区，周边较好的酒店都基本上为准三星酒店，兴建一座四星级大酒店能弥补这个缺憾； 2、如果兴建一座四星级大酒店，不仅可以弥补这种塌陷，而且可以把外出其他县区消费的客人留在大悟，为大悟创造价值；如果兴建一座低于四星级的酒店，则不仅很难抵挡住周围县区其他酒店的竞争，而且也不能保证能有效地参与本县酒店市场的竞争； 大悟县酒店市场分析结论： 1.大悟县酒店产业蓬勃发展，酒店宾馆数量多，大小酒店、宾馆共几十多间，酒店、宾馆分布主要集中于城市主干道江东路，酒店业发展成行成市。 2.大悟县酒店、宾馆虽然数量多，但是级别最高的仅为三星级酒店，缺少四星级和五星级的地标性酒店和品牌酒店，其余基本上是私人开的小酒店或小旅馆。 3.中西餐厅、茶楼、棋牌室、休闲会所、酒楼为大多数酒店的商业配套，但是很少有酒店能将这些业态全部集中于其商业配套中，并且这些酒店的商业配套档次多处于中低档水平，真正上档次的商业配套不多。 4.大悟县三星级酒店的房价标准根据房间标准的不同达到了158元/间到688元/套，酒店行业市场发展态势良好。 5.大悟县的大型酒店以开发商自建自营、经营者买楼或租房经营为主，独缺大众投资的产权式酒店。 大悟县产权式酒店开发前景 一、蓬勃发展的酒店市场环境决定了大悟产权式酒店发展的无限前景 1.高房价标准，高开房率给大众以大悟酒店行业高盈利、高回报的印象，壮大了投资者的投资信心和兴趣。 2.大悟产权式酒店市场的空白，造就了产权式酒店投资不容错过的稀缺地位。 二、同住宅和商铺相比较，投资产权式酒店更有吸引力度 比较项目 投资住宅 投资商铺 投资产权式酒店 投资回报方式 出租，增值后转让套现 出租，增值后转让套现，自主经营 委托经营获取高租金，增值后转让套现，免费入住权，其它多种回报 产权 通常为70年 通常为40年 40年 投资额 一次性投资大，对投资 要求高 单价高，一次性投资大，根据铺面大小而投资额不同 一次性投资仅数万元，对投资者资金能力要求低 投资要求 出租租金价格低，寻找租客期间房间空置期长，需要投入较多时间打理，房子折旧会影响升值。 商铺出租寻找租客期间空置期长，需投入较多时间打理。 由专业酒店公司打理，投资者无需费心，坐收返租租金。