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第八章  房地产交易管理与权属登记 教学内容 教学目的：通过本章学习，使学生了解房地产交易的基本制度；熟悉房地产权属登记的种类，权属档案的特点和作用；掌握房地产转让、商品房预售、房屋租赁和房地产抵押的产生条件、程序和管理的具体规定。 重点难点：重点要求学生掌握房地产转让、商品房预售、房屋租赁和房地产抵押的具体规定；难点是房地产抵押的具体规定。 教学时数：4 第一节 房地产交易管理 第二节 房地产权属登记 （四）我国房地产权属登记体系 依据《房屋登记办法》和《土地登记规则》规定； 土地登记分为土地权属的初始登记和土地权属的变更登记； 国有土地范围内房屋登记分为： 房屋所有权登记 房屋抵押权登记 地役权登记 预告登记 其他登记 （五）房地产权属登记的程序 1.土地登记的程序 土地登记申请； 地籍调查； 权属审核； 注册登记； 颁发或者更换土地证书。 2.房屋登记的程序 申请； 受理； 审核； 记载于登记簿； 发证。（必要时，可以就登记事项进行公告） 二、房地产权属档案管理 （一）房地产权属档案管理的内容 房地产权属档案管理的概念 房地产权属档案管理的内容 （二）房地产权属档案的管理和利用 房地产权属档案的管理 房地产权属档案的利用 [本章课外拓展参考书目] 1.首都经济贸易大学出版社，吴庆玲主编:《房地产产权产籍管理》，2005年版 2.中国人民大学出版社：《房地产经营》，第五、六、七章 （三）抵押合同 1.抵押合同的作用 房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是随着债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押这已从合同也就无效。 2.抵押合同的内容 抵押合同的内容主要包括： ⑴ 抵押人、抵押权人的名称或个人姓名、住所； ⑵ 主债权的种类、数额； ⑶ 抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等； ⑷ 抵押房地产的价值等； ⑸ 抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任； ⑹ 债务人履行债务的期限； ⑺ 抵押权灭失的条件； ⑻ 违约责任； ⑼ 争议解决的方式； ⑽ 抵押合同订立的时间和地点； ⑾ 双方约定的其他事项。 （四）抵押登记 1.抵押登记的作用 《城市房地产管理法》规定，房地产抵押应当签订书面合同并办理抵押登记；《担保法》规定，房地产抵押合同自登记之日起生效。 2.抵押登记的办理 《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押当事人应在签订抵押合同30日内，持下列文件到房地产管理部门办理房地产抵押登记： ⑴ 抵押人、抵押权人身份证明或法人资格证明； ⑵ 抵押登记申请书； ⑶ 抵押合同； ⑷ 《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，共有房屋的还应交其他共有人同意抵押的证明； ⑸ 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明资料； ⑹ 可以证明抵押房地产价值的资料； ⑺ 登记机关认为必要的其他文件。 对符合登记条件的应在7日内核准登记并颁发他项权力证书。 （五）抵押效力和房地产抵押的受偿 1.抵押效力 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价格明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押权人应当维护房地产的安全，抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，有权要求抵押人停止其行为。 2.房地产抵押的受偿 同一财产向两个以上的债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。 权属登记管理 房地产权属登记 权属档案管理 一、房地产权属登记管理 （一）房地产权属登记的概念及管理 1.房地产权属登记的概念 房地产权属登记，是指土地使用权发证和房屋权属登记发证制度的总称。 2.房地产权属登记管理 （二）房地产权属登记的内容 房地产的自然状况 房地产的产权状况 （三）房地产权属登记的原则 权利主体一致原则 房地产权属登记实行属地原则 * 主讲：尚宇梅教授 房地产交易管理 房地产权属登记 交易及管理 抵押 转让 租赁 房地产交易 预售 一、房地产交易及其管理 （一）房地产交易的含义 1.房地产交易的概念 《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁三种形式。 2.房地产交易管理的概念 房地产交易管理，是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。 （二）房地产交易中的基本制度 1.房