北京大运河孔雀城年的营销报告.ppt

大运河·孔雀城2011年 营销报告; 2010年是大运河孔雀城比较波折的一年。2011年整盘操作中， 承载了更多的压力和任务，要实现12.5亿回款任务，我们必须突破、创新，求落地抓执行，并携同品牌共赢。这也是我们本次汇报要表达的核心思路。;2010年整体销售情况;2010年总体签约情况;品牌联动;那么，2011年我们主要面临哪些营销课题？;;;宏观环境认知;;从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。但是，最终房地产市场的发展状况还要取决于政策的落实力度，如果此次调控政策仍然不能达到维稳目标，新一轮调控政策，如房地产税等将会不期而至。 关于对房地产市场影响较大的加息问题，则取决于宏观经济发展状况，特别是通货膨胀情况。 ;北京市场预测;北京别墅市场;小结：;区域发展机会;京东价值洼地 发展前景广阔 ;通州新城规划的系列计划将全面拉动区域各项配套的改善升级;“010”区号拟年底进入河北 北京“010”固话区号，年底将在固安、香河、大厂、怀来等13个环京区县统一使用。2011年将实现京冀移动、固话无漫游无长途计费，即京冀通讯一体化。 河北围绕首都建设三个新城 提出要构筑环首都新型城市群，其中，以三河、香河、大厂为基础，建设京东新城。;品牌开发商聚集，将促进区域房地产市场发展。 土地升温，价值洼地的成长空间大； 伴随各项目的相继入市，名企名盘进入，区域具有中档别墅区的发展前景。;京津冀城市发展带，交通、产业、配套、宜居条件整体较好。;竞品分析;;项目名称;项目名称;项目名称;类 别;;紫藤堡实景拍摄;万亩生态超级大盘，分多期开发，复合型大盘，产品有联排、双拼、叠拼、花园洋房、高层； 一期占地30万平米，首开区占地7万平米，一期约200多套，容积率0.8 首开区产品：220-230㎡ 联排，230-250㎡双拼 面积小，总价低，主力联排总价控制在200万以下； 赠送的花园面积大、露台面积大 有车位赠送;万科北京欢庆城 实景拍摄;类 别;竞品小结;孔雀系分析;潮白河孔雀城;推售节奏合理，产品线丰富，联排消化速度快，旗舰大堡滞???严重。;推广情况;总结;客户分析;客户分析;工作单位性质;客户对项目的认知渠道以朋友介绍和短信为主，分别占总比例的44%和32%，因此，下阶段应加强短信投放和客户保养。 从客户的阅读习惯来看，平面媒体主要集中在北青、精品、时尚类居多，分别占到总比例的19%、16%、14%；网络媒体以新浪、焦点、雅虎、搜房居多，分别占到总比例的21%、20%、18%、15%。;客户平时主要的购物场所;客户共性——已成交客户认可点、顾虑点分析;未认购客户对本项目的不满意之处;新政下形成的未成交障碍及客户变化;成交客户认可点：外观风格、性价比、区域潜力、别墅生活；;;初步判断，2011年市场将会呈现“观望、回暖、企稳”的过程，一季度销售压力仍然较大，第三、四季度市场有望企稳。正确认识环境，把握客户与成交环节、途径依然是重点。;;;四期五期分析解读;五期基本情况;四期产品涵盖豪华版大堡（分为带电梯、不带电梯）、优化台地联排、三叠拼3类产品，四期主力产品为豪华版大堡，套数占比为50%、优化台地联排和三叠拼产品分别占比均为25%，共计283套房源，主力户型面积在212平米。四期的总货值约为5.07亿元。;物业类型;组团分析：整体而言，组团合理，保证了前后楼栋之间合理的楼间距，提升私密感，庭院方正规整，增强了院落感和利用率，提高了舒适性。以四期为例，产品规划中，前面为大堡、后面为叠拼产品，产品规划的空间层次感营造出了丰富的社区建筑景观效果。;整体色调沉稳、大气，增 强别墅品质感，文化石的 点缀，增强了别墅自有的 尊贵感。;产品丰富，在低密产品里满足了差异化人群的需求 居住舒适度全面提升 园林景观升级 配套升级 产品全面优化升级;如何强化大运河孔雀城的市场竞争力？;项目客户定位;客户素描：张先生夫妇一家;客户素描：李先生夫妇一家;男主人—37岁金融机构管理人员，爱好广泛，喜欢看碟、看书、旅游等。 女主人—33岁公务员，传统职业女性的代表。 孩子—5岁女孩儿，乖巧伶俐，喜欢唱歌跳舞，在学校很活跃。 家庭年收入：15-25万 产品对位：下叠J户型;他们是北京的“新中产家庭”;产品与客户对位;客户定位 ——有房有车有修养的新中产家庭;项目市场定位;规模优势 配套完善 周边居住氛围浓厚;;预估2011年认购任务为15亿。 全年销售任务平均到每月约为1.25亿，平均每月回款约为1.04亿； 因此，2011年如何保证销售任务顺利完成成为营销的重中之重。;;推盘计划;四期总货值为5.07亿元，五期总货值为14.74亿元， 四五期累计货值19.82