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同策上海东润舒庭住的宅项目营销策略报告
目标洞察 按11000-11500元/平米的毛坯单价，再加1500元/平米的装修标准，如果按上限13000元/平米的测算，推出体量在11159.06平米的9#的销售总金额为1.45亿元。 目标洞察 因此，9#楼即使以100%的销售率完成，也不能保证1.875亿的签约金额，所以需加推房源来填补0.425亿的资金缺口。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目标洞察 10# 根据楼栋位置及房源数量，暂定加推10号楼内房源 户型 二房 二房 三房 合计 面积段（㎡） 87.38 85.61 126.72 供应套数 18 18 18 54 供应总面积（㎡） 5388.12 5388.12 10#楼货量盘点 如果仅加推18套85平米的凸前套房源，也没法补足0.425亿资金缺口，因此建议把10号楼所有房源都一起推出 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 总体货量 户型 一房 二房 三房 复式 合计 面积段（㎡） 70-72 88.8 115.9 187-190 供应套数 62 66 2 4 134 供应总面积（㎡） 11159.06 11159.06 户型 二房 二房 三房 合计 面积段（㎡） 87.38 85.61 126.72 供应套数 18 18 18 54 供应总面积（㎡） 5388.12 5388.12 9#楼货量盘点 10#楼货量盘点 因此，推出的总体货量是188套房源16547.18万方。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 推出的总体货量是188套房源16547.18万方。 按13000元/平米的均价，总销金额2.15亿，要完成1.875亿的签约金额，则去化率至少达到87%。 如何完成如此高的去化率？ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 借鉴同策其他楼盘的操作经验，通过楼栋内的差异化定价策略来实现房源去化落点和目标去化率。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 案例参考 香溢花城 立面——调整立面价差，缩小差值，达到高区房源的去化目的。 问题户型 问题户型 优势户型 平面——调整平面价差，拉开优势户型与问题户型价差，通过把问题房源优惠放大引导购买优势房源的客户进入议价程序。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 案例参考 保利叶语 从高到低逐级压迫去化 扁平化定价，楼层间的立面价差做小，压迫客区从高区不断往下认购。在诚意客户量较大的情况下，容易在集中开盘期造成高去化率。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格策略 针对本案，在立面关系上扁平化定价从高到低压迫去化，在平面关系上劣势产品加大价格优惠，力求与优势产品同速度去化。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目标达成 10月降价以来回笼资金5.5个亿，完成开发商所定指标。 香溢花城，作为上海高端项目形象未受损害。 没有出现大规模的老业主“维权”事件。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 200
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