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泗洪县富园广场项目 市场研究及商业发展策划报告 南京极策 2010.3.15 提报内容 第一部分 富园广场项目区域商业市场研究 第二部分 富园广场项目商业发展策划 第一部分 富园广场项目区域商业市场研究 第一章 项目区域商业现状统计与分析 第二章 泗洪商铺市场专项分析 前言 该项目位于泗州大街北侧，青阳路西侧，人民路东侧，工人路南侧。 此次，我公司对项目所处区域的主要街道（青阳路、人民路、工人 路、泗州中大街）做了详细的市场调查与商户问卷调查。 以下是本次商业市场调研所得具体情况： 第一章 项目区域商业现状统计与分析 项目商业业态统计（泗州中大街） 泗州中大街有145家商铺，业态较为全面，以服装业态为主 业态情况简述 泗州中大街连接着泗洪两大商圈——花园口商圈和九楼商圈，商业氛围较好，共有商铺145个（边缘业态暂未统计），基本为商住楼，一至二层为商业，三层以上基本为住宅，二层业态主要有餐饮、休闲娱乐、婚纱摄影、服装等业态 租金850—2000元/平米·年 项目商业业态统计（步行街内街） 业态情况简述 步行街内街集中了泗洪绝大部分非品牌类服装，商业氛围较好 大部分店铺租金都在1000元/平米·年 项目商业业态统计（青阳路） 业态情况简述 青阳路作为泗洪一条主干道，虽然比较长，但商业形态并不完善，主要集中了一部分建材家居、日杂百货，档次不高，新开发的水岸城邦沿街铺面规模较大、档次较高。 二楼经营业态主要以休闲娱乐、餐饮、婚纱摄影为主 项目商业业态统计（人民路） 业态情况简述 人民路虽然是泗洪的一条主干道，但商业形态不完善，以服装业态为主，档次较高 泗洪县各商业业态租金水平 泗洪各商业业态铺位面积需求统计 第二章 商铺市场专项分析 一、商铺现状分析 1、商铺供应市场分析 分布情况 泗洪商铺市场呈现出高度集中的分布状态，绝大部分商铺以泗州大街 为中心，向四周腹地辐射区域延伸的街区，如人民路、青阳路、建设路等 中心城区范围内 随着城市发展，道路交通改善，新兴居民社区的逐步建设，次级中心、 片区型商业中心与社区商业中心也已逐步形成，商铺市场供应已逐步呈现 出向中心外围扩散的趋势 二、商铺消费市场调研 1、被访问商户/消费者 分析市场前景，我们从商户和消费者两个层面进行调研。直接访谈 商户分布在泗州中大街、人民路、青阳路等地，总计48家，经营业态主 要为服饰、皮具箱包、日用百货、美容、餐饮等，其中自有物业8家 二、商铺消费市场调研 租买客户类型分类 参与调研的消费者共计122名，其中近年有商铺经营/投资意向的 消费者占到被访总数的9.7%，并且28.7%的消费者对商铺投资表现出浓 烈的兴趣 二、商铺消费市场调研 有投资意向行业分类 个体户 35% 企业中高层管理者 29% 政府公务员 12% 自由职业者 9% 其他 15% 二、商铺消费市场调研 2、物业选择关键要素 选择经营地点的原因 被访者中78%的商家由于周边覆盖大量客户群而在此经营；消费者 调研显示，商铺选择经营地点主要考虑的因素是地段环境、价格和发 展前景，交通等其他因素排后； 从长远来看，这些商户所看中的经营条件等要素都具备，因此本 项目自身的特征为开发商奠定了良好的基础 二、商铺消费市场调研 商铺类型选择 不同类型商铺选择特征 沿街底铺 80.63% 商场中的内铺 2.78% 商业街内铺 13.75% 直达2楼商铺 2.84% 二、商铺消费市场调研 3、投资需求 受访经营者在今后1—3年内愿意再投资商铺的占43.33%，明确表示 愿意的商家和不愿意再次投资的商家相差不大。根据以往相关经验， 在项目开发过程中，尤其是后期随着商铺逐一落成，愿意投资的商家 会逐渐升高 二、商铺消费市场调研 4、面积需求 投资者面积需求 20平米以下 9.39% 21—40平米 38.12% 41—80平米 26% 81—150平米 25.41% 150平米以上 1.1% 二、商铺消费市场调研 经营者面积需求 20平米以下 2.34% 21—40平米 13.66% 41—80平米 30% 81—150平米 13.34% 150平