安徽宣城柏庄三期3椎拈团中央景观区项目营销推广方案.ppt

宣城柏庄三期3组团 【中央景观区营销推广方案】 ;目 录;目 录;宣城市近14周成交情况（摘自2012年7月30日搜房网信息）;宣城市近14周成交情况（摘自2012年7月30日搜房网信息）;宣城市商品住宅成交情况（摘自2012年7月搜房网信息）;市场整体朝价稳量升、预期向好的方向发展;? 随着全国楼市6、7月份成交回暖，以及央行频频降息等转机出现，市场上对房地产调控政策放宽的语气有所提高。各种关于政策松绑、房价回升的小道消息也被炒的沸沸扬扬。现阶段房地产市场对经济增长起着重要的拉动作用，严格“限购”下，要想“稳增长”，必须保证楼市的成交量。结合当前经济形势和中央对房地产市场的态度，预期现阶段的房地产调控政策主要以稳定为主，而任何想突破中央调控红线的微调终将成为一纸空文。 对于目前市场的看涨趋势和成交回暖局面，政府态度十分明确。一方面，对于投资投机性需求，中央是坚决遏制，坚持限购不动摇。另一方面，在遏制投资投机性需求的同时，鼓励和支持首套和改善性住房消费，确保刚性需求，稳定经济增长。但是，据国家统计局公布的数据显示，6月份至今，全国已有70个大中城市住宅销售价格出现了轻微的上涨迹象，这与政府宏观调控的目标显然是背道而驰. 在调控不放松的大背景下，价格应该不会出现大幅的上涨。下半年市场会在不断的波动中逐渐达到平稳。而由于房价稳定，土地市场会有适当的回暖，但不会出现当年不断刷新地王的狂热情况。;目 录;宏观经济形势;宏观经济形势;3月5日，温家宝在2012年政府工作报告中指出，2012年主要任务有促进经济平稳较快发展、保持物价总水平基本稳定等，保增长放在首位。我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。……调控效果正在显现。……严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。;政策调整;时间;;城市;限购仍是当前政策红线，但未来政策进一步松动预期较为明显;;一季度政策预调微调，信贷的松动等利好带来今年首个窗口期。 4月份 “两会”负面喊话对市场的预期和交投氛围带来不利影响，影响了反弹的高度，但短时间内完成消化。 5月份，预调微调力度不断加大，政策红利加上传统的季节性因素，今年第二个窗口期打开，反弹高度进一步加大。 ;楼市走势研判;目 录;7;G1;楼栋 ;楼栋号;G1户型 （三室两厅两卫） 面积：119㎡ 正南北朝向，符合客户居住习惯； 东西向均临小区景观，景观资源相对较好； 双阳台及转角飘窗设计，户型赠送面积较多； 双卧朝南，户型方正，浪费面积少。 ;G2户型 （两室两厅一卫+双花园） 面积：85㎡ 正南北朝向，符合客户居住习惯； 双阳台及转角飘窗设计，户型赠送面积较多； 双卧朝南，户型方正，浪费面积少； 罕见多变空间，85平米可做到4房。 ; 优势： 本期房源为四栋33层高层，位于三期中央景观区，远离道路的喧嚣与污染，是整个三期中最私密安静的所在。内享3万平米私家园林景观，外观宛溪河景观带，楼间距大，最高达60米（其他楼栋间距约为30-50米），视野极为开阔。户型设计独具匠心，尤其是G2户型，通过空中花园的巧妙设计可做到两房变四房，符合目前市场上刚需主流。 ; 劣势： 本期房源产品面积段较为狭窄，仅119、85平米两种户型，各占50%，从目前市场上大户型销售情况来看，119平米户型因总价较高是将来去化的重点和难点。交房时间较晚，为2014年12月31日。此外，33层高层在宣城市场上十分罕有，尤其在大型社区中尚属首例，客户接受度尚需培养。;价值点 景观 品质 服务 配套 品牌;目 录;竞争项目分析;竞争项目分析;竞争项目分析;竞争项目分析;目 录;2012年度销售目标分解;推盘时间及推量建议;计划开盘时间 ;1、树立B7#、B8#、B11#、B12# “中央景观区楼王”的鲜明形象，区别于前期房源，拔高组团形象高度，彰显居者的尊荣感； 2、顺利实现开盘，保证首期至少50%的开盘销售率； 3、继续深化宣城柏庄2012品质升级年的年度主题； 4、继续扩大柏庄品牌在宣城的知名度和影响力。; B7#、B8#共计264套房源，开盘50%销售率，即成功销售132套。在当前市场环境下，按照每套房源3人的有效客户积累量，9月下旬开盘前需积累客户396组左右有效客户。按40%的有效客户率推算，需保证990组以上的来访客户才能实现开盘销售目标。 考虑到7月中上旬的销售工作重心主要放在剩余房源的去化上，工作重点为限时特惠。因此，预计从8月正式开展新房源的蓄水工作，截止9月下旬约60天的蓄水期，需实现平均17组/天的来访量。;长效媒体新形象投放开始