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东凯万鸿AB座调研报告及分析 ----北京悟石地产策划机构 呈送：东凯地产 目录 一、一期底商调研及分析 商业整体市场研究 商业整体市场研究 商业整体市场研究 传统商圈 目前的新兴商圈 具备发展机会的新兴商圈 商业整体市场研究 现有大型综合商业： 现有的大型综合商业，均集中分布在达拉特路中段，显示出东胜老区传统商圈的市场地位非常牢固； 其它商业项目规模一般，也位于旧城区，但位置较分散。 未来商业项目。 未来大型综合商业将集中在天骄路和铁西新区核心商圈，即迎宾路、东环路和天骄南路，扩张的趋势，西部都将有新增项目，这与城市人口的调整趋势相吻合。 较小规模的商业项目较为分散，普遍在核心商圈之外。 商业整体市场研究 商业整体市场研究 商业整体市场研究 商业整体市场研究 商业整体市场研究 商业整体市场研究 从国内一线城市的发展历程看，包含多种业态，集购物、休闲娱乐、餐饮于一体、拥有舒适的消费环境、符合年轻人消费心理的大型综合性、一站式商业已成为商业发展的重要趋势。 鄂尔多斯消费市场的潜力受到外埠及外资零售商的认可。一些尚未进入的知名国际零售品牌正在积极选址中，实力雄厚、经验丰富商家的进入，将为市场带来新的商业理念和成熟的经营方式。 商铺的统一专业化经营管理的重要性日益凸显。目前的商业项目特别是商业街及销售型底商，大多缺乏统一的业态规划及招商管理，导致经营混乱、业态同质化程度高等弊病，引入专业化的商业经营管理成为改变现状的最有效方法。 特色化经营成为趋势。随着经济发展所带来的需求档次提升，以及市场竞争的加剧，特色化商业项目越来越受到追捧。 商业整体市场研究 市场分布： 市中心大型综合商业分布过度集中，竞争激烈 商圈格局存在变数，在城市发展的新兴区域形成新商圈将有一定机会 商业市场重要项目 重要项目 重要项目 重要项目 商业竞争分析 本项目主要比较优势： ?? 处于发展中的新区中心，未来发展机会较多,位于街区的转角处，位置较好，具有较长的商业临街面； 商业竞争分析 本项目特征 商业规模适中，主要作为本项目的配套商业，服务于自身写字楼办公人员和酒店住客； 业态多样，但要有自身独有特色，作为本项目配套，既可以提高项目档次，又可吸引区域内多种类型的消费者。 写字楼整体市场研究 总体写字楼市场研究 商务区分布 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 以创业大厦为标志，东胜写字楼市场从2000年开始步入快速发展期，特别是2003年以后，每年都有2－3个新项目入市。 由于地理位置优越，天骄路聚集了目前东胜档次最高的一批写字楼。 天骄路区域近几年土地供应大幅增加，交通条件不断改善，目前写字楼数量最多。 根据我们的研究，东胜市场尚无真正意义上的甲级写字楼， 为了研究方便，我们将其中档次稍高的3个项目定义为优质写字楼，其供应量约8万平米；其余项目为普通写字楼。 铁西区未来中高档写字楼供应相对较多，存在大量竞争对手。 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 总体写字楼市场研究 写字楼市场分析 主要项目 创业大厦 鑫通大厦 万博广场 凤凰城 方圆一厦 万正广场 正东金地 创世纪 帝景峰会 周边项目分析 周边项目分析 周边项目分析 周边项目分析 周边项目分析 周边项目分析 周边项目分析 B座写字楼优劣分析 优势 劣势 规模较大，城市综合体支撑 尚末完成拆迁 无限停车位 新开发地段，目前没有商业氛围 对面就是鄂尔多斯新体育馆，未来繁华商圈 机会 威胁 可以设计出最符合市场需求的产品； 可以通过邀请知名的物业管理公司提升知名度； 周边地块的竞争项目； 政府的优惠政策； 高端酒店整体市场 高端酒店整体市场 高端酒店整体市场 高端酒店整体市场 高端酒店