5第五章-房地产开发项目风险与不确定性分析要点.pptVIP

第五章 房地产开发项目风险与不确定性分析 第一节 房地产开发项目风险 第二节 盈亏平衡分析和敏感性分析 第三节 房地产开发项目风险分析 第一节 房地产开发项 目风险概述 一、房地产开发风险 是指在房地产开发过程中出现的，可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性，以及风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失程度。 二、房地产开发风险识别 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制的个别风险。 系统风险 称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。 系统风险 通货膨胀风险 市场供求风险 周期风险 变现风险 利率风险 政策风险 政治风险 或然损失风险 1、通货膨胀风险 又称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 2、市场供求风险 是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。 市场 供求关系 房地产价格的变动 具体变现为租金收入的变化和房地产价值的变化 。 3、周期风险 是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。 房地产市场的周期波动主要分为：复苏与增长阶段、繁荣（波峰）阶段 、危机与衰退阶段、萧条（波谷）阶段四个阶段。 当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的房地产价格下降，交易锐减，新开发建设规模缩小等情况，给房地产投资者造成损失。 4、变现风险 是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。 房地产属于非货币财产，具有独一无二、价值量大的特征，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，就有可能使投资者蒙受折价损失。 5、利率风险 利率会对房地产投资产生以下影响： 一是导致房地产实际价值折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减少，甚至出现负值； 二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。 利率升高还可以抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。 6、政策风险 政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。 7、政治风险 政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。 政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，是房地产投资中危害最大的一种风险。 8、或然损失风险 或然损失风险：是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。 非系统风险 多来自于企业内部以及合作者，主要包括融资风险、项目策划风险、管理风险、合同纠纷风险、建筑技术风险等。 也称为个别风险。 房地产开发项目风险的规律性特征：在住宅、写字楼、商业用房和工业厂房之间的比较中，风险是呈现一种递增趋势。其中的不确定性越强，风险变越大。一般住宅项目的风险较低。 第二节 房地产项目 不确定性分析 房地产项目的不确定性分析，就是考察建设投资、经营成本、项目售价（租金）、销售量等因素变化时，对项目经济评价指标产生的影响。 不确定分析是房地产开发项目和置业项目经济评价的重要组成部分，对项目投资决策的成败有着重要的影响。 房地产开发项目不确定性分析方法包括盈亏平衡分析和敏感性分析。 一、房地产开发项目的盈亏平衡分析 二、敏感性分析 一、房地产开发项目盈亏平衡分析 盈亏平衡分析是在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（Break Even Point）分析项目成本与收益的平衡关系。在这一点上，销售或经营收入等于总成本费用，正好盈亏平衡。 盈亏平衡分析主要分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析两种。 房地产项目的盈亏平衡分析 主要是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的盈亏平衡点。 利润B=销售收入R-总成本C 其中：销售收入R=PQ销（1-α-β） 式中：P—单位商品平均售价（单位：元/平方米） Q销—开发商品实际销售量，假设项目开发后均可全部售出，则Q开=Q销 α—销售税金率 β—销售佣金率 盈亏平衡图 当B=0时， 其中Q0——项目的盈亏平衡点开发量 如果项目的设计或计划开发量为Q设，则项目风险率为r： 风险率r反映项目由于外界条件变化的风险程度。 风险率r值越大，项目的风险程度越大。 例题：某