湖南株洲株宾城市综合体项目营销战略构想.ppt

项目难点 地块属性 目标分析 一、核心目标与问题界定 二、市场机会分析 专题市场分析 项目机会分析 三、整体营销战略 物业功能定位 项目定位 四、整体规划布局 五、项目营销战略 项目营销建议 好的产品主题，需要好的推广包装，如何去贯彻， 把韵味做出来将是值得深究的问题！ 国际化五维城市综合体 我们的产品主题： 将国际化尊贵，品牌、娱乐、时尚多维生活理念带入株洲，使项目成为国际化品牌及尊贵时尚生活代言人，统领者。 主推案名 大汉。凤凰城 强化品牌作用与项目代表性，增强消费信任感与拉动性，表明项目形象高度 江岸逸品 强化地段与产品尊贵感，设置高端生活场景，吸引高端消费群关注 盛世龙庭 外滩现代城 世纪名都 株洲壹街区 大汉。凤凰城 凝聚百万人的欢乐力量，株洲从此“凤凰城” 广告主题举例： 大度空间 纵横商界 建筑艺术 品味境界 一站体验 成就无界 与全球品牌巅峰对话 仅限懂得品味生活人仕，株洲从此“凤凰城” 盛世之极，株洲从此“凤凰城” 项目营销策略核心 我们卖的已不仅仅是那区区几万方的商铺， 我们要倡导的一种文化——凤凰文化 我们要引领的一种风尚——凤凰风尚 我们要引导的一种消费理念——凤凰生活理念 目的很简单：打造成株洲妇孺皆知，首屈一指的都市多维高尚居住区、和娱乐餐饮休闲之都！ 营销策略思路 在营销推广层面上，建议项目以“多维综合体”的高端优势，用商办带动住宅，先行进行住宅顺利的销售去化。 最终形成“住宅、商办”的良性互动。 在整个营销中，商业将是项目的难点，故以下着重从商业层面进行营销的分析！ 营销策略掌控 【开发模式 】 招商先行，合理推进 -----“订单式”生产策略 目前即可考虑地块的区域及特征，根据方案提供的业态建议，迅速展开第一轮招商。 此策略从项目大型商业开发流程上考虑，把招商、策划、规划设计融为一体，各方配结合，顺利推进项目发展。 【销售模式 】 租售结合，以租带售 三方合作，利益共享 【招商策略 】 招商为王，商业地产的生命线 ------引狼入室、狼羊共舞 我们所做的不是招商，而是选商：不是被动的接受客户租赁商铺，而是要对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察，优秀者才能如驻。 先大后小：大型主力商家的招商成功是项目成功营销的前提，务必先招大商家、后招小商家，先大而后小商家必然闻风而来。 确定经营管理模式，对商业地产的营销成败起到关键的作用。 本项目建议委托专业的经营管理公司进行统一运营管理，这有利于项目的可持续发展。 经营管理主要包括招商运营、物业管理、租赁业务、品牌推广等几个方面。 【经营策略 】 推广模式 【推广模式 --- 推广策略主题营销 】 以特诱人 以国际化多维城市综合体，聚集人气 以声势浩大、核心特色商霸之势，通过与政府联动、媒体、活动宣传等手段，进行全方位推广，让项目在株洲当地造成舆论效应，在人民心中树立其“株洲从此凤凰城”的地标形象，最终拉拢人气。 ?? 以势带销先树立项目形象，以形象带动销售 利用小业主从众，跟优的心理，竖立本案株洲商业“多维品牌经典与时尚”标志形势，打造知名度，使其成为万众瞩目的焦点，最终使本案进入“抢”盘效应，为销售创造条件。 ?? 高举高打 倡导国际化多维生活理念、多维生活方式、形成多维生活文化 高举品牌形象，推广手段多与政府联动，如政府的招商引资会，商业地产论坛等。竖立项目高姿态形象。 THANKS 祝株宾项目取得圆满成功！ 信诚双赢 倍利共享 模式2：价值提升模式 主要策略 1、利用高水平营销树立高端项目形象，拉升项目心理价值 2、适度增加商业体量，利用商业提升物业总价值 3、品牌联合模式，强强联手，提高消费预期 4、创新产品理念，唯一产品开发，完全客户引导 项目背景 1、项目总体量较大； 2、项目周边销售价格明显低于项目盈利价格； 高营销、高形象、多创新、多商业、全面拉升项目预期价值； 模式3：功能覆盖模式 主要策略 1、针对市场的精确细化定位、泛综合体的定位； 规划实现对不同层次，不同需求的客户的最大限度覆盖； 2、对单一物业进行开放式设计，一专多能，促使物业具备更广的需求 扩展性及适应性 项目背景 1、项目总体量较大； 2、项目周边销售价格明显低于项目盈利价格； 规模化、多样化、全面覆盖客户要求，提高项目综合素质； 豪宅溢价 绝佳的一线江景资源和区位优势具备一定的采用豪宅溢价模式的条件。 豪宅溢价模式的KPI(关键业绩指标) 强势稀缺资源占有 一线江景 匹配度：高 拥有核心区位的稀缺地段 非认知中的豪宅片区 城市核心价值地段 匹配