长春南湖城品地产项目营销策划报告博大机构.ppt

目 录 　　　　　　　　　第一章 区域房地产市场调查与分析 第二章 项目分析定位 第三章 项目策划定位思考 第四章 项目营销推广思考 貳.可类比楼盘调查与分析 壹.项目基本状况及SWOT分析 贰.项目定位 叁.目标客群经营思考 NP设计系列二 NP设计系列三 软宣设计系列 樓書 樓書局部效果 樓書局部效果 銷海設計 四折 郵局ＤＭ直投設計 三折 現場圍檔設計 現場圍檔設計 現場圍檔設計 u 销售道具设计家配圖設計 房交會現場實況 房交會現場實況 房交會場實況 報紙軟文報導＞＞ 報紙軟文報導＞＞ 户外设计 提袋\纸杯设计 卡片设计 指示牌设计 销售道具设计 客戶關懷卡片 第四章 项目营销推广思考 1、新局面下的文化地产营销趋势 2、针对本项目的行销观念 3、针对本项目的行销手段 4、针对本项目的营销节奏安排 壹.新局面下的文化地产营销趋势 20世纪营销观念和理论的发展历程： 消费品营销(50年代)→产业营销(60年代)→非营利及社会营销(70年 代)→服务及关系营销(8、90年代)→整合营销。 “品牌前置”对于文化地产项目来说是一个重要的前期战略。 1.品牌前置战略 ★ 文化地产项目的气质营造不等同于一般的概念包装。 ★ 将项目后期的推广定位、营销观念与动作，在前期的产品规划阶段提前进入。 ★ 使得项目在整个操作过程里显得流畅、一致，实现更好的整合行销，最后达成开发商、代理商和客户共赢的结果。 新局面下的地产整合行销，已不再只是通过执行层面形成简单的“形整合”，而是具备“指导产品方向，实现品牌理想”的“整合”。 2.整合行销策略 品牌高度创造产品特征 针对性的阶层语境和有效的竞争力战术贯彻实施 对细分后的目标市场实现全方位的整合打击与沟通 贰.针对本项目的行销观念 一个实现精神利益带动物质利益的整合行销理念。 1.卖房子？卖文化？ 不仅仅是卖房子，更是卖文化，卖教育，卖生活方式，与当下长春房地产行销大相径庭。在销售过程中，如何让客户感觉不仅“物有所值”，还要“物超所值”，以概念的感性为消费者塑造理性消费的形象，成为本案销售执行策略的关键。 4.口碑的滚雪球效应： 制造耳语传播是高档住宅销售的重要手段，包括目标客人广泛的群体口碑和众人追捧的旺场效应。 ★ 结论： 钱要花在刀刃上，“找对的人，说对的话，做对的事，存对的心”，成为房地产行销的不变真理。 3.深藏小露的姿态，有计划地释放甜味： 好的地方，不能一下子说出来。还要不断说出新的好。 2.小鬼当家时代来临——女人和孩子，是新意见领袖。 针对本案的特殊性，如何紧紧抓住女人和孩子的心，做针对性的推广营销， 成为本案销售执行策略的重点。 ★ 这是一个“整合行销”的时代与严酷的市场环境。谁能在执行对的策略前提下，落实深化细节、执行力度，谁就能脱颖而出，成为市场赢家。 叁.针对本项目的行销手段 资源行销 DM行销 活动行销 事件行销 酒店行销 特展行销 媒体行销 价值行销 八大行销通路 1.资源行销 东北师大的资源网：包括教师资源、附属产业、学校合作伙伴、学生家 长等。此种行销方式是利用对东北师大品牌认可的资源客户，来进行宣 传，这类族群对开发商有高度认同感，尤其是上层领导，如董事长与总 裁级的口碑传播，签约成交的速度快，能享受一定品牌优惠，在预约认 购阶段能去化一定量体。 2.DM数据库行销 从印刷上、从品质上、从信息容量上、从时效性上，从客户的针 对性上，DM均具有无法比拟的优势； 每月一期的DM深耕经营动作，对目标客户是一个长期的经营动 作，最终促使客户对项目产生好感，促使意向客户前来现场；DM （专书）的直投经营动作，在房地产界使用频率较低，客户收到 印刷精美的专书，即使没有意向，也不会轻易丢掉。 3.活动行销 举办高档主题活动，吸引目标客源，造成话题传播，在市场制造影 响和持续关注；同时，通过接触目标客群，积累潜在客源，产生互动，进而 达到地产销售的目的。 通常此类活动都是以赞助或协办的名义互相合作，本项目售楼处提供场地， 供展览交流，或是拉到对方卖场举办说明会等。 如对“东北师大同学会”、“企业家年会”等此类客户人群进行项目灌输，此活动可以通过长期举办来增加项目的覆盖面。 4.事件行销 做法二：2006年为东北师范大学60周年校庆，借此机会将开发商品 牌价值发挥至最大，并在校庆相关活动中对项目进行强势宣 传。 本项目在总体