长沙时代倾城二期2015年度营销策略.pptxVIP

时代倾城（长沙）二期 王者归来 时代城现;;知;2014年1-10月总来电615组，总来访2387组，销售127套（截至10.31），销售面积1.2万㎡，销售金额7234万元。其中10月成交74套。成交率较去年比严重下滑，仅为5.3%。;销售总结;销售回顾;推广渠道回顾：;以大众渠道为主，覆盖面广，多渠道、多媒体组合进行推广。;1-10月进线网络占比35%，短信28%、友介及老带新占比19%、路过占比10%;开发商自建行销团队，带领大学生行销，配备行销车辆针对周边片区及竞品进行拓客，并每日开会进行工作总结。 与中环、吉家、吉屋、中联等二手房门店展开合作，带客成交给予奖励。 通过“天使平台”预约即可参与转介，转接成功奖励3000元/套。;推广总结;销售回顾;;客户认知;地处金星北，河西最具性价比的刚需大盘集中供应地，在售项目多达20个，竞争热度不断升级。 高层项目主要集中在金星大道沿线??现阶段新增润和又一城为高层产品;14年行情遇冷，迫于市场压力，大部分项目对外输出纯粹采用降价，片区高层整体均价在4300元/㎡左右，折扣不断打破底线。;区域市场在说什么：;;区域市场说什么;;客户来访区域;成交客户置业次数分析;来访渠道;来访客户未成交原因分析;客户启示2、 目前客群区域位置单一、在深耕岳麓区的基础上，推广应该站位更高， 渠道方面需要放眼全城，尽量扩大范围内来寻找客户。;;我们有什么？;6大体系，19大价值点，全能构建完善社区、凸显精致人居理念;罕有大城生活;人无我有、人有我优，本案无论从品牌、位置、规模、交通、配套均完胜周边竞品;区域市场说什么;项目营销思路思考：基于项目特性，结合对市场、客户、及成功案例的研究，确定项目营销思路：;定义FAB;一个项目的二期一定会是有一个价值兑现的过程，目前项目的越发成熟，二期起势必以大盘形象示人，同时对已兑现和即将兑现的资源进行全方位的集中诠释，接下来再进行一步步资源解析和落地。 通过FAB模型分析，我们得出项目与竞品的差异化在 200万㎡超大规模高品质精装高品质服务最便捷的交通11万集中商业高品质环境 通过FAB模型分析，我们得出项目给客户带来的价值在 360°全方面生活配套高品质生活丰富资源环境;;形象推广必不可少，因此高端主流渠道有必要使用，但量不用过大； 坚持活动为主导的宣传推广方式，无论是报广、电台、杂志等渠道，都可以用活动形式嫁接，一方面更有话题性，另一方面也更有效果更能突出时代特色； 切忌分散投放，必须集中爆破，全渠道一起运用以便达成市场轰动效果。;户外广告分析： 户外对项目的整体形象和市场认知度的提升是最重要的渠道，由于明年项目需要有新的形象面市，并要提升调性，户外是必不可少的。 数量：设置4块 位置： 步步高商业广场附近，此处是河西主要的中心区域之一，也是本项目的主要客户聚集区 芙蓉广场附近：长沙最主要的中心区域，受众量大，且是办公写字楼的密集区，在河东上班在河西居住的白领均需从此处经过 福元路大桥两侧，是本区域最近的有效户外牌区域，能辐射到福元新城客户，也能强势辐射滨江新城客户； 汽车西站，河西汇聚人流最多的集散地 推广时期：12月中旬完成亮相;报广分析： 报纸广告虽然有广大的覆盖面，但目前已经进入没落期，价格过高，只有实效性，由于是一次性消费，大部分投放项目都是以开盘为契机进行投放。 数量：投放3-4次 投放建议： 大型开盘投放2次，其余根据具体的推售或者活动情况而定。 报告杂志类的广告其实完全可以利用大型活动进行配套资源来进行利用，但需要筛选可匹配项目资源的活动进行资源嫁接。;电台分析： 电台有一定的客户针对性，而且此渠道有高互动性，因此需要作为项目的主要投放渠道进行考虑。 数量：持续性投放 投放建议： 电台投放有两种形式，一种是硬广形式，一种是活动形式 硬广投放形式可以通过反复播放，增加项目市场认知度，和品牌效力 活动形式是嫁接进入电台的活动当中，让项目的更加具有生命感，给听众的感受也更加形象和立体。 两种方式都需要进行，但更重要的是，项目本身可以举办各种大型活动，完全可以由我们为主导嫁接到电台活动当中去，这种宣传推广比以电台为主导的影响力要强很多，必须坚持。;网络分析： 只要买房子，都会去网站查询，因此网络是每个项目必不可少的推广渠道，关键不是如何选择，而是如何运用。 数量：全年阶段性投放，但最少保持一家合作 投放建议： 通栏、焦点图、全屏、画中画，此类硬广通通不重要，在通栏的海洋中，谁也看不见谁。这只是购买网站服务的道具而已。 重要的是网站服务的品质质量，和本身项目网络信息的维护及运营炒作。;短信分析： 短信群发已经是每个商家的必备推广手段，但随着智能手机的普遍运用，及消费者对垃圾短信的漠视，短信的效用正在走低，但目前仍然是必不可少的高性价比