长沙金地三千境营销执行报告纲要.ppt

天生唯一：身份独一无二的他们，要求休憩地的独一无二（唯一性） 板块价值唯一性：长沙天生唯一复合资产别墅区，空前绝后 地遵自然：习惯掌控游戏规则的他们，要求休憩地的一切遵循自然规则同时超越自然规则 国际顶级大师亲笔勾勒的规划，以天地为师，以人为本，遵循自然，规划人居典范 规划价值1：遵循自然，以人为本，结合山脊线和山谷绿地 ，保护原有山谷绿地，最大限度地发挥地块资源优势 规划价值2：规划注重风水导入，整体形状类似“聚宝盆”，以湖为盆底，以山及建筑体为壁，聚天下人杰、聚天下财气 规划价值3：结合高差建筑规划错落有致，户户有景，景观资源价值最大化 规划价值4：依资源条件划分组团，各组团自成体系，资源公享与私密达成平衡 规划价值5：商业与住宅分离——商业靠近雷锋大道，与住宅形成良好区隔，商住分区保证宜居 规划价值6：社区配套——小区内自给自足的高端私属配套，世外桃源 规划价值7：道路规划——三级道路系统保证便利、私密及宁静 规划价值8：内外呼应——外部山湖景观+内部水景园景，里应外合，和谐统一 产品价值1——设计理念：传承美国加州世界顶级富豪居住要求，结合中国居住习惯后的定制产品 产品价值2——产品奢享性：双主卧、主人套、多阳台、景观窗 产品价值3——附加值：大部分产品建筑面积拥有超过50%的面积赠送和双车位设计 产品价值4——附加值：大部分产品建筑面积拥有超过50%的面积赠送和双车位设计 产品价值5——关于花园 产品价值6——关于建筑材料 产品价值7——关于绿植 产品价值8——关于工艺 人为定制：习惯众人昂慕的他们，要求同等对位的品牌、生活圈层，以及服务 金地地产：“万保金招”四大巨头之一，60383A股，94年以来首批上市的房地产企业之一 金地地产荣誉榜 美国道林：国际规划界巨头，分支机构遍布于美国和中国北京的跨国集团，作品遍布全球 兰地公司： 金地定制最高端圈层，打造生活、事业、社交三大平台 金地物业：2001年通过ISO9001国际认证，全国首批一级资质企业，本项目实行“荣尚汇”金地高端物业系定制服务 物管需求——对于服务问题 物管需求——对于安全问题 物管需求——对于配套问题 第1批房号48套 大独栋3+中独栋10+小独栋12+合院20 第2批房号50套 精确制导的入市价格 基于竞争及市场变化调整价格 11年12月8日 11年12月下旬 …… 按照组团顺序，尽量先推同组团的楼栋，不同景观资源的楼栋、不同户型搭配； 前期推售产品以平价走量为主，后期推出资源优的高端产品，逐步提升价格； 11年推出2次货量，主要借助形象吸客 2011年二大战役：登陆、攻坚 产品推售：分2批推售，限时、限量、现场配合，制造开盘满堂红 大独栋3+中独栋10 合院20+大联排17 一期产品指标：共215套 100% 215 总计 48.2 77.8 229 TB2 27.91% 60 60 48.2 77.8 229 TB1 200平米小联排别墅 　 117 268 TA3 　 140 264 TA2 46.51% 100 100 　 161 269 TA1 260平米大联排别墅 46 85 250.5 D3 40 110 271 D2 14.88% 32 32 40 100 259.5 D1 合院别墅 4 　 173.4 334.8 C3 4 　 161 328 C2 4 　 180 324.5 C1 300-320平米独栋别墅 3 　 284 473 B3 3 　 274 412.25 B2 2 　 204 381.5 B1 360-420平米独栋别墅 1 　 353 631.5 A3 1 　 409 693.5 A2 10.70% 23 1 　 389 627.5 A1 600平米独栋别墅 套数比 户数 户数 每户地下车库面积 地下居住面积 地上面积 户型 一期户型配比 第一/二批推售产品：每一批均包含独栋+联排+合院别墅三类产品，具体数量及位置根据客户情况后续定 2011年营销费用预算：1265万，占2.38%（按销售5.3亿计） 　 1265 　 合计 临街商铺或写字楼一层接待点 200 临时展点 喜来登酒店展点 60 喜来登展点 分展场 开盘前期诚意客户维护及拓展 20 前期客户聚餐 秋交会参展活动 40 秋交会参展 客户维护小型活动 20 小型活动 奠基、品牌发布、高尔夫、歌剧、产品发布、开盘、答谢晚宴 160 大型聚焦活动 客户活动 金鹰955电台 20 电台 增加地级市、一线城市客户发送 30 短信投放 红网、搜房、0731、新浪微博等 80 网络 晨报、晚报主版面 120 报广 现有2块，新增2块（河西、机场路） 400 户外 营销推广 用于周边客户拦截及工地的围护 15 其他物料 区域、项目及分户模型 30 模型 普