青岛东李花园项目营销策划报告.pptVIP

1、错位经营、注重差异化 社区商业实际上充满着各种各样的机会，关键是说，我们能不能够做一个对于社区商业的需 做一个分类的分析，然后寻找到错位经营的机会。 2、商业投资的思路：地段+运营 经营管理是未来商街成功的关键，统一、科学的管理体系是保证投资和经营者信心的基础，项目有必要选择专业商业运营管理公司，对商业部分进行统一的招商、规划和管理，创造一个有序、规范和健康的经营环境，吸引更多的投资和经营客户，实现商街的经济价值。 招商先行是保证商街运作成功的前提，以商街的商业潜力在项目营销前期就吸引中型超市以及部分专业市场入驻，以提升商街的号召力及影响力，促进和保障商街的运作。 商街在形象包装和宣传方面尽量形成鲜明个性特色，注重品味和档次，以此作为吸引市场的关注和后续经营的保证。 3、国家政策影响（国家的管理行为） 由于近几年的宏观调控，市场已经开始比较合理的调整，让大家各谋其利，而且各谋合理的利润，而不像过去那样完全由开发商掌握利润。 “售后反租”这种常用的商业操作模式现在已经被国家名令禁止的。 如何有效缓解 甲方回款压力 招商问题解决 的可行性 销售问题解决 的可行性 符合李沧区 商业市场需求 如何 发挥优势 规避劣势 目前商业 定位中应考虑 的几个因素 项目商业部分建议 业态组合建议 □业态组合建议 辅助业态 主力店 小型社区商业 服装专卖店、精品店、餐饮、休闲娱乐 商场、百货（含超市） 业态选择 各类食品店，便利店，洗衣店，美容美发店，诊所等 社区配套商业 服装专卖店、精品店、餐饮为主 高档美容、精品眼镜店、银行 、 KTV、中小型专业店为辅 国内外大中型品牌商家 集中商业 业态描述 商业类别 □ 业态组合之功能导向 ◎以商场、百货主力店带动商业活力 ◎以餐饮休闲商业带旺商业氛围 ◎以配套商业方便社区居民 北侧商业业态选择建议 □北侧3层商业业态选择 ◎主力店核心确定 区域升级大型商场或百货 ◎主力店辅助业态确定 中小型生活超市 ◎主力商业寄生带动商业业态确定 服装专卖店、精品店、餐饮为主 高档美容、精品眼镜店、麦当劳、肯德基、 银行 KTV、中小型专业店为辅 原则一：国内外知名中高档百货商家选址需求 ◎总建筑面积：15000～30000平米 ◎其中超市面积：5000～6000平米左右 原则二：本项目用地条件 ◎路北主商业部分总面积1.5万平米； 本项目主力店总规模建议： ◎将路北主商业部分面积增加（向东延伸，既可满足需求又可增加项目利润） ◎将主力店的面积控制在 北侧商业业态规模建议 主商业的二、三层 一层商业部分将作为商业高盈利部分划分为独立街铺单独销售； 一层 二层 三层 南侧商业业态规模建议 ◎主力店核心确定 ◎主力店辅助业态确定 ◎主力商业寄生带动商业业态确定 服装专卖店、精品店、餐饮为主高档美容、精品 眼镜店、麦当劳、肯德基、 银行娱乐主题的电影 院、KTV、中小型专业店为辅 此商业部分比较集中，可以形成较大的卖场，对商业的辐射力较大，业态可规划性较强； 中档家居主题商业