青岛城阳宝龙城市广场商业项目营销推广报告.pptVIP

报告目录 青岛城阳·宝龙城市广场2009年度营销推广报告 立丹行机构介绍 立丹行山东公司介绍 写在前面 如果，做住宅要花10分的努力，做写字楼要花20分的努力， 那么，做大型商业则要花上50分的努力！ 商业地产项目的运作要有足够的战略高度才能高瞻远瞩·赢得未来! 商业项目运营的战略高度 大型的复合型商业项目，应该以运营的战略来对全盘的定位、规划、开发、销售、经营与管理进行统筹，而且应该以经营为最终目标。 商业地产不仅仅是地产，更是“金融产品”，通过运营实现长期的持续的价值。 销售只能是作为这个项目运营过程中的一个资金调节环节进行把握。 项目运营的战略定位： 立足青岛（做足城阳），辐射山东，影响东北亚！ 通过前期的市场调研和现场访谈，客户信心体系的巩固和价值体系的展现是年度营销工作的两大关键要点！ 商业运营体系 2009年是宝龙城市广场的开业年 3月乐天玛特开业－本地客群 5月A区开业－本地客群 9月奥特莱斯开业－大青岛乃至整个山东省客群 10月宝龙乐园开业－青岛、山东、省外、境外游客 商业运营以活动为主 结合各主力店的不断开业进行全年连续的营销促进活动，做到每月都有大活动，每周都有小活动，使得消费者吃在其中、喝在其中、玩在其中、乐在其中、购在其中。 营销要借助这些活动给客户信心，从而感动客户，实现销售。 商业运营的核心是客户 构建以购买（投资）客户为核心的营销平台 不断提升的产品价值和开业信心进程 关于商圈扩张的思考 本项目具备吸引边缘商圈客群的硬件设施－宝龙乐园，将会成为非青岛区域旅游人群的旅游目的地之一。也会成为大青岛区域客群重复消费的游乐设施。 借助政府力量、结合旅行社的旅游线路规划，把宝龙乐园规划进外来游客青岛旅游的线路！把宝龙乐园打造成为青岛市新的旅游景点和旅游目的地，成为新的城市名片。“崂山－奥运帆船基地－八大关－宝龙乐园……”成为外来游客必去的地方 借助本项目高档和中档酒店的规模，打造旅游集散地（尤其是省内自驾游客群），从而有效扩张项目的消费客群。 商圈扩张的目的是客户挖掘！ 2009年客户区域比例预期目标 宝龙会：维护客户的直效平台（深度挖掘） 老客户：已成交客户、已招商商家；来访未成交客户，意向商家（项目已成交商业与住宅套数在1500左右，按15％的成交率来看，加上招商的商家，这方面的数字在10000以上）。 维护方式： 客户资料收集整理 短信问候：嘘寒问暖、节日问候、个人及家庭重要日期的问候、项目进度（工程、招商、开业等）…… 活动告知、礼物与利益告知…… 维护目标： 09年4－8月，从10000发展到20000； 09年9－12月，从20000发展到40000； 通过维护达成的来访目标：5％，即1000～2000组来访量，即平均每天通过客户维护增加来访3～6组客户！ 注意事项：客户维护要从客户需求与利益出发，切忌太过商业化行为。如果达到40000左右的客户量，每次较为大型的活动能够有3～5％的客户参与即有150组客户量，将会对项目的活动形成良好的氛围。 经营商家的供应商资源：通过招商进驻项目的商家尤其是主力店、次主力店商家的供应商都可能成为项目的潜在客源。或者通过他们的口碑传播，也能有效扩大项目的知名度与认知度。 客户资源挖掘体系－客户来源：新客户挖掘（广度挖掘） 青岛市区二级代理商的资源：借助区域房地产中介机构（具有5家以上形象良好的铺面）进行项目的客源拓展。 大企业客源的拓展：通过企业工会组织，以联合举办某种邀请赛（如乒乓球、羽毛球等）的方式进行项目的推广活动。 旅行社客源拓展：通过政府资源，把宝龙乐园规划进青岛的旅游线路，从而与全市主要的旅行社建立良好的合作关系，从而带动项目的相应推广活动。 酒店客源拓展：主要针对酒店的住客，相应在一些酒店的物料上展现项目的价值。 其他客源－媒体推广带来的客源：通过各类媒体的组合推广，带来相应的客源。 产品价值展现体系－产品合力 项目战略高度：立足青岛（做足城阳），辐射山东，影响东北亚 业态组合带来不同客源，从而使得不同业态产品之间的客源得以共享，从而有效提高了整个项目的商业价值。 宝龙喜达屋酒店＋宝龙便捷酒店：旅游集散地（出入便捷，机场、高速公路……），对省内以家庭为单位的自驾游客群吸引力强…… 推广主题：到青岛，游崂山·逛宝龙 宝龙乐园：旅游目的地（必来之地，与崂山、八大关等并列……） 推广主题：到青岛，游宝龙 Outlets 名品折扣店：吸引来着大青岛区域的潮流男女，同时是宝龙乐园的主要潜在客源之一 推广主题：到城阳，逛宝龙 乐天超市等业态：项目半径3－5公里范围内的城阳本地常驻人口，构成项目最核心的消费人群。 推广主题：到宝龙，玩·乐·购 …… 产品价值展现体系－商业开业 大型商业项目的主力店遵循逐渐开业，逐步提升的规律。2009年作为宝龙项目的开业年，