中成房业的.ppt

和华项目年度营销方案;汇报 提纲 ;宏观市场分析;宏观市场概论：;1、2009年中国经济完成年初确定的增长８％左右的目标已无悬念。;2、2009年中国经济各项数据都出现了触底反弹的态势，支撑中国经济快速复苏，其中投资贡献最大，消费保持平稳，进出口已经有所好转。;2009年11月份，规模以上工业增加值同比增长19.2%，比上年同月加快13.8个百分点，比10月份加快3.1个百分点，为连续7个月同比增速加快，创出年内月度新高；1-11月份，同比增长10.3%，比上年同期回落3.4个百分点，比1-10月份加快0.9个百分点，后续还会继续提速 。 ;2009年11月份，社会消费品零售总额11339亿元，同比增长15.8%，比上年同月回落5.0%，比上月回落0.4%；1-11月份，社会消费品零售总额112733亿元，同比增长15.3%，比上年同期回落6.6个百分点，与1-10月份持平。 可见，消费虽然继续稳步增长 ，但没有出现大幅度跃升，相对于前两年增速依然偏低。 ;2009年11月份，我国进出口总值实现年内首次月度同比正增长，对外贸易明显好转。据海关统计，11月份当月，我国外贸进出口总值2082.1亿美元，比去年同期增长9.8%，环比增长5.4%；其中出口值1136.5亿美元，同比下降1.2%，环比增长2.6%；进口945.6亿美元，同比增长26.7%，环比增长9%。海关统计显示，1至11月，我国对外贸易累计进出口总值19640亿美元，同比下降17.5%。其中出口10709.8亿美元，下降18.8%；进口8930.2亿美元，下降15.8%。累计实现贸易顺差1779.6亿美元，减少30.6%。所以，我国外贸虽有所好转，但仍不乐观。 ;3、2009年物价在连续9个月负增长后，11月由负转正，虽然政府仍然否认现阶段有通胀，但通胀预期却在加强。;4、2009年实施积极的财政货币政策后，大量财政资金与信贷货币投放市场确实为我国今年经济快速走出低谷立下了汗马功劳，但也带来了一些潜在的问题，如产能过剩、流动性加大、通胀预期等。;2009年在全球金融危机和国内“保增长、促稳定”背景下，各项经济宏观调控政策都十分宽松，且这些政策都是在2008年底和2009年初就确定下来了的，2009年基本都是一个宽松政策执行年，只是到了年底才有部分来年的微调政策，与房地产业相关的政策现整理如下： ;;;;;1、2009年房地产投资完成情况：增速逐月加快，但到年底有所回落，且整体仍低于去年同期。 ;2、2009年房地产开发供给情况：由于供给的滞后性，致使2009年前三个季度市场新增供给不足，同比都是负增长;直到10月份才转正，11月份又迅速增加，同比达15.8%，环比增长近98%。 ;3、2009年房地产销售需求情况：众所周知，2009年春节后需求迅速提升，并一发不可收拾，虽然7-9月增速有所回落，但年底又大幅反弹，面积和金额1-11月同比增长53-87%，11月环比增长10.5-11.5%。 ;4、2009年房地产销售价格情况：商品房成交均价年初从低点快速弹升，并一直在高位稳步盘升；虽然从8月份开始70个大中城市房价月度环比增速有所回落，但11月份同比、环比增速再度加快，说明房价涨势没有得到遏制，反而在加速上涨。 ;5、2009年房地产国房景气指数情况：各项景气指数在去年年底和今年年初触底后一直稳步上升，说明房地产整个行业2009年已经全面复苏，且这种复苏势头还在延续。 ;1、2009年成都楼市走势轨迹：2-5月成交首次放量，房价底部趋稳，新增供给继续萎缩；6-8月份成交量有所回落，房价稳步上升，供给继续消化存量；9-12月份成交量盘升至年底冲刺创新高，房价全面快速上涨，存量消化殆尽，新增供给开始增加。;2、2009年成都土地成交情况：上半年交易清淡，下半年价量齐升，特别是地价涨幅巨大，意味着后期房价难以下降。;3、2009年成都楼市供需情况：上半年新增供给较少，市场主要是在消化存量房；而进入下半年后，存量房消化殆尽，新增供给由于时滞原因也没有跟上，市场出现供不应求现象，供销比多数时候小于1。;4、2009年成都商品房成交价格情况：在成交量急剧放大的情况下，成都房价年初稳住之后一直呈上涨趋势，在9月份之前涨幅不大，但进入10月份后涨速加快，11月份新开楼盘均价已达6086元/㎡。;;;;;;成都市别墅市场;1、成都别墅市场目前供需矛盾较大，明年矛盾将加剧，后续竞争激烈。 2、整体价格呈上涨趋势，其中联排、双拼价格波动较大。 3、联排价格波动主要受供给别墅的品质、区位等因素影响。 4、别墅类物业形态中，联排、独栋销售速率高于双拼。;1、市场供需情况 ;2、市场存量情况 ;3、价格情况;4、销售去化情况;区域别墅市场;1、区域联排存量251套， 85516㎡，与需求相对平