佳兆业水岸公馆前期营的销执行报告.docVIP

佳兆业·水岸公馆 营销执行报告 营销中心·水岸公馆项目组 目　　　录 一、项目简介 5 二、时间节点与工作安排 6 1、营销节点安排 6 2．工作安排 6 3、工作时间表 7 三、片区市场状况分析 10 1、片区在售项目分析 10 2、片区待售地块分析 11 四、整体推广策略 13 1、策略分解 13 A、 报纸媒体： 18 B、 电视媒体： 18 C、 户外媒体： 18 D、 其他： 18 五、价格策略 19 1、定价策略 19 2、实收均价建议： 19 六、活动营销策略 20 七、广告思路 20 1、总体广告形象： 20 2、推广思路： 21 八、销售计划安排： 22 九、总结 36 一、项目简介 本项目地理位置：深圳市龙岗区龙岗镇东北面与坪地接壤处，新生村北面，新城路与深惠路相接处。 项目用地紧临新城路两侧，东距深惠公路约200m，西临新生村的待建空地，北面为武警待建空地，东北面紧靠红线有厂房，东南向为新城花园，南接新生村，西南向有世纪小学及深房集团的烂尾别墅，新城路北侧用地有规划中的坪西路贯穿，与新城路一起将项目用地划分为3块。 土地总面积：223992.2m2 土地用途：商住用地 建筑容积率：1.37 总建筑面积：306934.7m2 1期的技术指标 土地面积 73756（m2） 建筑面积 78255（m2） 商业建筑面积 9701（m2） 公用配套面积 7292（m2） 住宅建筑面积 56818（m2） 建筑容积率 1.061 建筑覆盖率 27.88% 绿化率 38.07% 居住户数 488 停车位 413（地上）140（地下） TH 38户 4房 87户 3房（≤110） 147户 3房（≥110） 198户 2房 69户 二、时间节点与工作安排 1、营销节点安排 2005年月日2005年月日2005年月日2005年月日2005年月日2005年月日2005年月日 完成工作 具体内容 完成时间 负责单位 05年4月份 一、推广工作 整体营销策划方案 4月下旬 营销中心 5月份 整体广告策划思路讨论及确定 5月初 —— 4.2项目设计VI及延展 二、户外广告 选定、落实户外广告位置 5月初 —— 系列户外个版面设计方案 5月上旬 营销中心、、广告公司 6月份 制作跟进及发布户外广告 6月底7月初 —— 设计制作首期工地围墙 6月底7月初 —— 公交站设计 6月底7月初 营销中心、设计中心、项目部 7月份 三、网页制作及发布 网页制作方案讨论及确定 6月底7月初 营销中心、 洽谈、确定网络广告公司 7月上旬 营销中心、、设计公司 网页制作 7月中旬 —— 网络方广告发布 7月下旬 —— 7月份 四、宣传资料 项目导示及小区地图 7月下旬 营销中心、、广告公司 社区vi（楼牌等） 7月下旬 —— 售楼处包装及样板房包装 8月底 营销中心、、广告公司、礼仪公司 车体广告设计 7月下旬 营销中心、广告公司 户型、简易宣传资料设计及印刷准备 7月下旬 营销中心、、广告公司 楼书设计及印刷准备 7月下旬 营销中心、、广告公司 六、媒体投放计划 讨论、确定媒体投放计划 5月底 营销中心、、广告公司 软文写作主题确定 7月下旬 营销中心、、广告公司、报社 前期软行新闻炒作造势 7月下旬 营销中心、、广告公司、报社 报纸及其他配合媒体 7月下旬 营销中心、、广告公司、报社 七、模型制作 模型设计方案讨论、修改、确定 7月下旬 营销中心、 洽谈、确定模型公司 7月下旬 营销中心、、模型公司 提供模型设计所需的各种效果图 7月下旬 营销中心、、模型公司 模型制作 8月底 营销中心、、模型公司 八、效果图制作 洽谈、确定效果图公司 7月下旬 营销中心、 效果图方案讨论、修改、确定 7月下旬 营销中心、、效果图公司 效果图制作 8月底 营销中心、、效果图公司 九、电视宣传片的制作 洽谈、确定影视制作公司 7月下旬 营销中心、 电视宣传片剧本的讨论、修改、确定 7月下旬 营销中心、、影视公司 电视宣传片的制作 7月底 营销中心、、影视公司 十、销售硬件 临时接待中心方案确定 7月底 营销中心、、设计公司 临时接待中心的施工 7月底 营销中心、、设计公司 临时接待中心的投入使用 7月底 营销中心、 媒体投放 7月下旬 —— 8月 看楼通道设计包装 8月底 营销中心、、设计公司 售楼处、样板房装饰布置 8月底 营销中心、、设计公司 十一、现场包装及VI展示执行