奥通地产2011年1月大恋默旅顺美林西岸营销策略报告.pptVIP

4、销售价格对比 项目 起价 均价 最高价 层差 09价格变化 麓岛兰湾 4500（高层） 5500 7400(高层) 8300(观海花园洋房） 30-500（海景资源为主要因素） 6月均4700,9月5200,10年1月5500 香海上峰 3880（高层） 4900 5900 20-100（朝向、海景为主要因素） 首次开均价4200，第二次开均价4800 华通二期 3800 4200 4640 30-50（楼层差） 300-500 销售期较长。 地中海郡 3800(小高层) 4300 4600 50-200（楼层差） 2009年10月开盘时均价3800元；目前均价4200元 本区域各楼盘均采用低价入市,逐步拉高的销售策略。但由于各家地产商都急于收回资金，所以在下半年市场情况转好的情况下，销售价格仍然没有进行大规模的上调，都保持了平稳的过渡。特别是以华通二期、三期为主的几个项目低价位运行也是区域整体均价难以上升的主要原因。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 5、营销推广手段对比 项目 主要推广手段 麓岛兰湾 户外广告牌、广播、报纸、展会、道旗、短信、市内售楼处、外展场、省内及东北主要城市售楼处 华通和平海岸 户外广告牌、报纸、短信、房展会、东北主要城市售楼处 中庚香海小镇 户外广告牌、、广播、短信、外地展会、道旗、东北区域外销 地中海郡 报广、道旗、展会、东北主要城市售楼处 由于同属于一个区域，客群基本重叠，基本都以大连市内养老投资客户为主，再就是东北区域的客户占比重较大。尤其以老带新，此部分客户成交率较本地客户高出很多。 因此从09年各家的推广手段来看，外销尤其重要。针对东北区域的客户推广手段做得较多。几个大型项目均在省内周边城市、东北区域有当地售楼处，定时发看房车，从外地带客户过来成交几率较大。大连市内的客户主要以市内售楼处、外展场、道旗、路牌等方式宣传项目，并取得非常明显的效果。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 一.市场分析研究 ★旅顺开发区市场综述 ★目标项目周边典型个案分析 ★竞争市场横向比较分析 ★ 美林西岸二期客户分析 1、来访客户需求户型 2、来访客户需求面积 3、来访客户关注要素 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 美林西岸来访客户情况（09年11月） 仅以美林09年11月份接待的177组客户情况来分析： 需求户型： 从上图来看，11月来访客户需求户型1室1厅的68组，占总比例的36%。需求2室的客户86组，占比46%，需求3室的19组，占比26%；需求4室的2组客户，公建2组，占3%。因此从以上来看，2室1厅、2室2厅户型在该区域比较受欢迎，接近一半的份额。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 美林西岸来访客户情况（09年11月） 需求面积：11月来访客户中，50-100米的户型需求量大，仍然占到了本月来访客户中的绝对数量，占到了55%，其它面积的需求量占比为45%。大户型需要量较少。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 美林西岸来访客户情况（09年11月） 关注要素：从数据分析的结果上来看，关注要素里最关注价格的为94组，所占的比例最高50%；户型其次，占到27.5%；传统的2大关注要素之外，发展潜力、自然环境也是比例较高。项目所在的位置、交通、是客户关注的三个要素，比例在10%左右。物业服务、工程质量也是客户关注的要素之一。 Evaluation only. Created with As