长沙万象新天住宅营销的推广思路.ppt

万象新天 住宅营销推广思路;纲;纲;高度;天;2.1 09年1-2月商品住宅成交跟进; 2月成交情况;在对2月成交的数据分析中，我们发现，这种表面回暖，并非如我们想象中理想，实则受到多方面因素的影响！;价格杠杆的影响力进一步凸显！;2.2 最新政策分析;2.3 09年后续市场预测;由于经济危机的影响，部分消费者将推迟购房计划，2009年长沙市商品房的需求量将有可能进一步萎缩，预计2009年长沙市商品房的需求量大约在550-650万平方米（刚性需求350—400万平方米+新增人口需求60-70万平方米+外地客户需求60-80万平方米+拆迁户需求50—60万平方米+投资需求30—40万平方米），而09年市场上市量预计将达到1100—1200万平方米，市场供求矛盾将进一步突出。;2.4 中心版块市场动态;以上为目前中心版块主要在售楼盘，从这些楼盘的情况来看，主要呈现出以下几个特点： 目前在售及未售货量较大，总货量??4684套（不含本项目），竞争较为激烈； 从主力户型看，主要二房、三房，同质竞争激烈； 从销售举措来看，大多数楼盘均采取一定促销措施，促销活动较为普遍。;地;3.1 项目整体优劣势分析;3.2 1#优劣势分析;威胁;利用优势弱化劣势;本项目核心竞争力策略;极显优越的城央地段 极其罕有的公园景观 极致成熟的内外环境 极为稀缺的终极一栋;人;4.1 项目成交客户群分析;4.2 1#目标客户群推导; 目标客户群与项目对接;产品利益与客户需求的结合点;城市YAKES ;道; 万象新天面市已有2年多，形象已较为老化，缺乏新鲜感； 目前市场与2年前有所不同，客户关注层面也已有不同，原有形象内涵并不利于1#宣传的进一步延展； 1#为项目最后一栋，经过2年的发展，优势更为全面。;5.2 1#命名建议;5.3 1#定位建议;5.4 1#主推组团名及定位语释义;5.5 1#核心卖点整合;超极：终极开盘，省委旁，地铁口，烈士公园上，最后一座公园豪廷 超快：封顶开盘，当年买房，当年交房，当年可入住，创中央豪宅之最 超美：离烈士公园近，离年嘉湖近，离蓉园宾馆更近，全揽中央花园 超优：12000M2宫廷式园林，3000M2绿化广场，酒店式大堂，4.2万平米车库 超成熟：一期将交房，阿波罗、新一佳等超市林立，富丽华、紫东阁等酒店环绕 超得路：车站北路拓改，地铁2号线动工，车湘路拉通，即买即得路； 超好用：6米6超大阳台，百变户型，2房变3房，3房变4房，买房赚房间;法;6.1 年度营销思路; 在以上年度营销思路的指导下，综合对市场及周边环境的分析，我们制定出本年度推广的总策略：;6.3 年度推广阶段划分;6.4 各阶段营销配合;第一阶段：3-4月中 启—重塑形象，再树标杆 VIP蓄客全面展开;第一阶段：1#认筹（3月—4月中）;蓄客方式： VIP 10000抵30000 看房送积分活动 凡在蓄客期间，前来项目现场看房者，都可参与看房送积分活动，此积分一直累积到开盘当天，用以抵扣房款，最高限额设定为10000元。 日进双百活动 在距离开盘两个星期时，开始日进双百活动，以促成早日下订。 早一日下订即可白赚200元，一直累加到开盘当天。 送教育基金 可针对一些特定的顾客群体，如拆迁户等开展送教育基金活动。 从心理上彻底打消他们的顾虑，加速他们购买行为的产生。;主要工作： 确定营销的基本思路及方向； 对原有媒介信息进行更换，包括网络、户外、车身、现场围墙等； 认筹报广设计、短信发布； 认筹物料准备。包括：新夹报、售楼部背景板、售楼部吊旗更换； 认筹促销策略方案的确定； 新户型图册等销售物料的设计制作； 春季房交会相关物料准备。若项目不参与，也需进行相关宣传物料的设计制作，如单张、杂志广告等；;媒介配合： 新广告设计： 报纸广告：晨报：3月19日头版1/3硬广、3月26日头版1/3硬广、4月2日普通版1/2软文、 4月8日普通版1/2软文、4月16日头版1/3硬广 晚报：3月20日头版1/3硬广、4月9日头版1/3硬广、4月15日头版1/3硬广 夹报：以1#核心卖点及认筹信息为主要内容，进行全新设计制作； 短信广告：认筹短信分三波发布。第一波：3月19、20日两天集中发布，告知目标群体 项目认筹信息。第二波：公开发售前一周发布，告知目标群体火热认筹仅剩 一周。第三波：公开发售前两天，告知客户项目