长沙水岸天际项目营销的策划案.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;第一部分 市场部分;市场部分;宏观市场分析——融城大势;——长、株、潭城市群获批两型社会改革试验区07年年尾，长株潭城市群正式获批两型社会改革实验区，不同于浙江及其他多中心城市的省份，长沙作为湖南省孤岛中心城市，长株潭融城对其影响巨大，城市的吸附作用将更为加强，这在很大程度上会促进长沙房地产市场。;1、三市融城的获批，将导致长沙对株、潭包括周边市县的吸附力更强； 2、雨花区作为三市融城的中心点，受益最大；市场的关注将会更强烈； 3、在融城大势的利好影响下，长沙的房地产业将迎来更大的发展； 4、雨花区的综合配套将会加速发展，房价也将会相应走高。;宏观市场扫描——住宅市场 ; 区域 板块;07年度全市住宅供应、销售柱状图;;刚性需求1——城市人口增容产生的主动型购房需求;刚性需求2——住房升级换代的改善型购房需求;刚性需求3——城市旧城改造产生的被动型购房需求;综上所述， 整个08年度的市场刚性需求即为：（743万+349万+50万）=1142万平方米。 前面的07年度的销售数据是：全年销售量803.77万平方米，按07年相对与06年28.46%的销售同比分析，得出（ 803.77万*1. 2846 ）=1032万平方米。 两个需求数据基本吻合，需求市场足够大！ 此刚性需求的释放点会在何时出现呢？ 我司认为：今年上半年的春交会是一个关键点；如果此时没有出现，则最迟在下半年开始的6、7月份一定会出现！;2007年全市住宅均价走势图;2007年全市住宅均价季度走势图;2007年各区住宅均价走势图;08年市场价格走势预判; 宏观市场结论 长株潭城市群的规划获批，长沙房地产新一轮的机遇已经出现。 08年市场供应量预计在857万平方米左右（不含存量房）；08年市场需求量预计在1100万平方米左右；08年供需依然两旺。但目前受长沙历史新高的房价以及一线城市传过来的楼市拐点论和降价论的影响，市场观望气氛还将持续一段时间。 08年的春交会是市场复苏的第一个关键点；第二个关键点预计会在6、7月份出现。 08年的房价预计全年涨幅10%左右。即从目前的3851元/平方米的均价会在年终收在4236元/平方米左右。;微观市场扫描——区域市场 ;;项目名;3—5公里范围楼盘与本案的比较结果;;项目名;项目名称;森林公园1号工程状况;主诉求点：天际岭国家森林公园，自然生态环境 主打森林牌、生态牌;目前森林公园1号在林学院旁边设立售楼部，已经开始办理VIP卡;由于1月份恶劣气候环境的影响，导致森林公园1号推出的VIP卡销售活动的效果不理想，上门客户少，使其于2月1日至2月4日期间曾中止过该方案。 目前已重新开始办理，并已办理会员卡约70张（截止到2008年2月25日）。;项目名称;天赐良园工程状况;天赐良园成交客户区域分布;天赐良园推广诉求;推量： 07年10月、11月分别推出房源100多套，预计08年3月会推第三批 价格：均价4000元/㎡ 去化量： 10月推量全部去化100套；11月份至今去化约80%;项目名称;山水熙园售楼部模型及小区实景图;山水熙园推广诉求;山水熙园销售动态;项目名称;金色家园工程状况;0—3公里范围楼盘（重点竞争楼盘）与本案的比较结果;微观市场结论;无论项目如何进行宣传，客户来现场后，营销最终还是要落到产品上。 因此在对市场建立初步的了解后，我们将通过产品分析和对比，确立产品的市场地位，从而确定整个营销案的战略方向。;产品部分;本案各项指标 建筑面积：171043㎡ 总户数：1788户 容积率：3.0 绿化率: 40% 建筑密度：19% 停车位：662个 建筑风格：新古典主义 外立面：部分采用大理石材干挂墙面;本案区位解读 本案直线距离红星商圈1.5公里。 直线距离东塘商圈7公里。 直线距离无一商圈10公里。 直线距离省政府、天心区政府和雨花区政府约为3公里。 属于雨花区的东南角，属于省府板块。;交通解读 西南面临城市东西主干道湘府东路，双向六车道，道路昭示性好。 以东1公里处为南北动脉万家丽路。 以西1.3公里处为城区主线韶山南路。 周边路网非常发达，但是没有直达公交线到达或经过本案。;环境解读 本案东北向临城市规划景观路，西北向临圭塘河生态景观区，南侧是天际岭国家森林公园，西南侧为规划中的高层居住区，外部景观