青岛东李花园项目营销的策划报告.ppt

青岛东李花园项目 营销策划报告;区域部市场;第一部分、宏观市场;□ GDP稳步增长，经济走势良好;□青岛市人口增长较快;宏观市场;综合以上也已看出：;宏观市场;□浮山后片区：;综合以上也已看出：;第一部分、宏观市场;区域市场现状;区域市场现状;区域市场现状;区域市场未来规划;区域市场未来规划;□居住/商业格局改变;◎ 本项目将承载着解决城区人口巨大需求的重任；;住宅类业态解析 ;住宅类业态解析 ;□住宅典型项目类比;绿城理想之城;项目特点: 1、在中央位置规划了三个中心,即行政中心, 文化商业中心,社区公园. 2、行政中心: 是未来李沧区政府所在地, 3、中高档商业中心:共60万平米的商业规划集餐饮、 娱乐、休闲、写字楼、大型综合购物中心为一体； 4、中央公园占地4万平方米,水景点缀. 5、建筑风格：西班牙格调。 项目进展: 现在部分安置房已主体竣工，一期蓝庭正在 施工中。 20万商业配套预计下半年开建。 共分五期,用五至八年时间开发完成. ;户型配比;百通小区7区;项目特点: 小区背景音乐 暖气,天然气, 电子可视门 红外监控系统 项目进展: 现在楼体正在建设中,同时销售工作也 在进行中.销售70%左右. ;户型配比;天泰奥城;项目特点： 1、项目采用精装的装修标准 地暖专用木地板，塑钢门窗，子母入户防盗门， 可视对讲门，精装成品内门，墙面乳胶漆或壁纸， 厨房设备：抽油烟机，橱柜，壁橱，阳台白瓷砖等 项目进展： 楼体正建设中，08年年底交付使用一部分， 在售房源销售65%左右。 ;天泰奥城四期户型配比;主要为以下几个方面：;1、项目供销比例现状;2、户型面积配比;3、客户群分析;项目 名称;楼盘名称;项目名称;住宅类业态解析 ——小结;商业业态解析;区域市场分析;区域市场分析;名称;东李商圈;名称;第一部分、宏观市场;项目现状;关联性分析;□可视性; 通过以上地块现状及关联性分析，本案的总评分为 206分（满分 280 分）一般综合评分达到196分为优等地块，由此可见本案地块属于优质地块。项目处于东部新区与老城区的枢纽地带，是政府今后期重点规划发展的区域，从宏观角度看，区域位置较好。;项目SWOT分析;第一部分、宏观市场;项目规模优势;主题定位：BLOCK(街区);李沧中央居住区·国际BLOCK街区;;项目住宅部分定位;项目住宅部分核心竞争力提列;全市;;总结：由于本案处于李沧核心商业区与新兴中央居住区的交界地，而当前区域内并没有良好的商业气息与浓厚的商业氛围，未来几年随着李沧核心商业区的发展及中央居住区的逐渐成型，本案商业部分远期的商业价值大大高于当前。 为了回避项目前期操作的风险，我司建议本案商业部分当前主要功能为：服务社区，辐射周边，同时可作为李沧核心商业区与新兴中央居住区的商业衔接部分。 市场定位：片区商业核心、城市商业组成部分 本案不具备成为市级购物中心的条件，定位片区商业中心 ，纳入部分城市级的商业，起到拦截市中心随意性较强、中档的、购买频率较高的消费，同时又可以纳入服务周边社区居民日常休闲、消费、娱乐的消费业态。可能最大化发挥价值，降低投资风险。;□终端消费者定位;□主题形象定位;□竞争方面： ◎已知绿城两个商业项目无法近期启动； ◎另外大量旧村改造商业部分短时间内无法形成商业气氛！ □自身方面： ◎本项目处于到达居住地的必经之路，地段优势明显； ◎本项目周边的商业气氛已经初具规模； ◎政府规划东李商圈并规划步行街、项目北侧东李桥的建设都将为项目带来大 量的人流; ◎新城区建成后，本区域内已有6家商场，新商业区的概念已经深入人心了； （时间差的优势）;如何有效缓解 甲方回款压力;业态组合建议;北侧商业业态选择建议;原则一：国内外知名中高档百货商家选址需求 ◎总建筑面积：15000～30000平米 ◎其中超市面积：5000～6000平米左右 原则二：本项目用地条件 ◎路北主商业部分总面积1.5万平米； 本项目主力店总规模建议： ◎将路北主商业部分面积增加（向东延伸，既可满足需求又可增加项目利润） ◎将主力店的面积控制在;南侧商业业态规模建议;负一层;中档家居市场示意：;项目底商部分;底商业态定位因素 ;底商和上层住宅关系分析 ;如何解决底商和上层住宅的关系 ;本案商业操作重点 ;本案商业操作要点提示 ;□形象力的提升 ◎打造地标建筑的形象展示力，全面提升李沧现有建筑形象 ◎将营造出李沧最具特色的地标性商业建筑，这里不仅是现代、时尚、靓丽的建筑群体，更是一个有着高品质购物环境、集吃、购、玩等各种功能为一体的优势空间。 □形象力提升的途经 ◎城市触媒的设计，营造商业氛围;商业形象力建议——城市触媒;商业形象力