万科大连度市场分析.pptVIP

三、7000线市场分析 7000市场结论 分布区域： 从项目分布区域可以看出主要分布在城市的紧密区域，同时在快速向发展区扩展； 客户群： 客户群定位：中等收入家庭，私营业主、年龄在35岁以上，并且大部分为两代家庭 产品： 从供应情况来看141－160平101－110万的产品是主力供应产品，对应均价为6900－7200元/平，但销售率较低（销售率：21％）；但81－120平，总房款在61－80万销售情况较好（销售率：60％），对应均价为6800－7300元/平，总房款超过100万去化比较缓慢； 建筑形式： 建筑形式： 以小高层为主，少量多层； 项目特点： 7000项目属于中等成本、中高售价、较高利润、销售周期短； 客户购买心理： 身份地位的象征，稀缺的资源，舒适的居住空间是客户购买的心理特点； 通过对7000价格等高线市场、标杆项目、客户购买心理的分析可以得出以下结论： 7000价格等高线 06年7000价格等高线变化不大，主要原因是此价格段供应的项目较少； 由于06年市场价格的上涨，促使在售、未售项目在07年有提价的预期，预计07年阳光水岸价格会在6800左右，唯美品格会在7000左右，亿达机场前会在6800左右，这将促使7000线在07年会有较大的外移。 价格等高线中的市场表现分析 从7000段项目的总体销售情况可以得出以下特点： 从供应情况来看141－160平101－110万的产品是主力供应产品，对应均价为6900－7200元/平，但销售率较低（销售率：21％）； 从销售情况来看，81－120平，总房款在61－80万销售情况较好（销售率：60％），对应均价为6800－7300元/平，总房款超过100万去化比较缓慢； 主力供应 消化良好 消化良好 主力供应 7000价格等高线下的客户心理地图 普通客户的心理地图：在总房款限定下，选择生活便利的区域 总房款因素是客户选择购买的首要条件； 较好的地理位置和生活配套使客户愿意付出一定成本； 7000市场里客户的选择： 虽然生活便利但由于总房款超过100万，使得客户较难承受。 7000价格等高线标杆项目经营分析 7000－8000项目主要集中在次星海湾、沙区中部等区域，因此在上述区域挑选了2个典型项目进行竞争分析，它们分别是： 次星海湾区域——幸福e家 沙区中部区域——香洲心城 7000市场供求分析 对比05、06年7000价格段的供销情况： 06年7000－8000供应量与05年供应量相近（05年：38.8万，06年：41.76万），但06年销售量（25.76万）与05年（32万）相比减少19.5％； 06年7000－8000段的供销情况表明此价格段的市场需求存在一定制约。 预计07年消化量为30万平 统计现有项目和未售项目体量，预计07年7000段项目的供应量在50万平左右： 主要分布在西部区域； 代表项目：阳光水岸、唯美品格、壹品漫谷、西山园中园、观山满庭芳、幸福e家、香洲心城、亿达机场前。 07年7000段市场供应量增多，根据05（供应量：38.8万，消化量：32万）、06年（供应量：41.76万，消化量：25.76万）供销情况，该市场将可能出现竞争激烈的局面。 未来竞争分析 未来竞争分析 根据各项目的进度，预计上市时间集中在07年5－7月份，届时7000元市场的竞争将较为激烈。07年如果假日项目进入7000段市场需要在营销思路上与竞项建立区隔。 500套 300套 亿达机场前 226套 185套 香洲心城 600套 0 幸福e家 240套 400套 西山园中园 162套 544套 唯美品格 122套 392套 观山满庭芳 200套 560套 逸品漫谷 2947套 3435套 合计 465套 702套 合作项目 432套 352套 假日风景 三房 二房 07年细分市场项目情况及产品构成。 小结——7000线 1、盈利能力： 从7000市场楼盘的涨价幅度（06年上、下半年对比上涨500元/平）来看，盈利能力较高。 2、客户群： 私营业主，年龄在35岁以上，并且大部分为两代家庭 3、未来竞争： 06年供应41.76万平、消化25.76万平，预计07年供应量为50万平，未来竞争较激烈； 4、产品形态： 户型：81－120平 、8.2米面宽、13米进深、客厅4.2米开间、主卧4米开间、次卧3.3米开间 5、建材标准： 外墙：高级外墙涂料，局部外墙面砖 大堂：无 窗：双色共挤彩色塑钢窗，固定扇为三玻中空玻璃 入户门：高级防盗门 园区景观：普通绿化 停车方式及车位比：车库、车位：1：0。5 6、配套服务： 无会所，只有幼儿园，有简单的底商 我们想进入7000市场可参照的标准是： 四、6000线市场分析 6000市场结论 分布区域： 从项目分布区域可以看出主要分布在城市