南昌红谷滩地标写字楼金融大厦策划报告.doc

目 录 第一章 项目分析 2 第一节 项目所在片区概况 3 第二节 南昌写字楼概况 14 第三节 项目分析 25 第四节 综述 33 第二章 物业定位 35 第一节 物业定位说明 35 第二节 项目整体定位 38 第三节 市场形象定位 44 第四节 产品功能定位 46 第五节 产品分层功能定位 47 第六节 项目案名建议 48 第七节 目标客户群体定位 50 第三章 价格定位 54 第一节 价格定位说明 54 第二节 价格评定参考 61 第四章 概念包装推广 64 第五章 项目营销 75 第六章 项目初步VI设计 91 第一节 基础logo 91 第二节 应用系统部分show 92 第七章 建华代理本项目的优势 93 项目分析 项目所在片区概况 本项目位于红谷滩新区中心区片区 红谷滩新区位于南昌市区的西北面，与南昌市中心区分居赣江两侧。红谷滩新区东濒赣江、西临昌九高速公路、北起赣江大桥、南至建设中的生米大桥，沿江岸线长达16公里。通过对区域规划打造，新区的优越地理位置凸显，便利交通条件受到市民的追捧。 在红谷滩的长远规划中，政府已经将红谷滩定位为南昌的CBD。CBD中心区设施包括政府—酒店—办公—商场—娱乐—餐饮—文化—医院等设施。形成南昌市最为核心的“四大中心”即：以市委、市政府为核心的政治中心；以工人文化宫、报业大厦、广电大厦为核心的文化中心；以南昌世贸中心、红谷大道为核心的商业中心以及以江南证券等大量证券公司和银行组成的金融中心20％ 目前，南昌市的红谷滩片区从配套设施而言还不是很完善，相关的水、电、煤气等基础设施建设还只是在规划阶段，有的虽然已经建成，但是投入使用也遥遥无期，市民对此十分担心。 公共交通不便 交通也存在不便，有的楼盘根本没有公交车到达，旁边没有公交车站台，目前从老城区通往红谷滩的公交车也不多。而开发商在宣传中刻意回避这些问题，等到房屋销售一空，需要入住时，一切问题就暴露出来了。 业主子女就学质量难以保证 据调查，大多数业主最头痛的问题就是子女就学问题。由于红谷滩刚建，教育投入不多，学校教学质量难以得到保证，业主不放心把孩子放进学校就读，使部分业主并不急于入住社区。但他们又表示，以后子女毕业了或学校教育质量有了保证之后，还是希望早点住进去，毕竟置业的初衷是希望改善居住的环境。 区域内商业配套不够完善 区域内存在的严重问题就是区域内商业配套设施不够完善，商品品种单元或者缺乏，业主入住普遍体会到生活的不方便，没有地方购物，很多居民的日常生活必须品的购买存在障碍，买菜要走好远的一段路程。生活极其不方便。 楼盘小区内配套设施闲置，无法投入使用 目前，各楼盘都以配套设施为核心建设，在小区内建设各种配套设施，但是实际操作仅停留在口头宣传上，停留在概念上的炒作上。业主购买之后，由于与开发商、经营商之间不能形成互动的作用，结果建造好的配套设施无法经营、投入使用。 政府在启动区域所做的努力 红谷滩的现状是南昌市政府不得不面对的问题，为此南昌市政府为改变红谷滩格局做了大量工作，并取得了一定成效。 将行政中心迁至红谷滩为了南昌市将市委、市政府等五套班子全部搬到红谷滩新区，通过转移政治中心来平衡旧城和新城分量，以产生开发建设的示范效应和投资效应 综述 以上可看出南昌市政府打造红谷滩的思路，是先做整体规划，再做具体项目建设；即“富规划 穷建设”。具体目标是把红谷滩建设成为南昌的新兴城区，承接南昌老城区城市功能的外溢，又展示出南昌建设英雄花园城市的成果。基于此，建华认为红谷滩板块现阶段具有以下特点： 从红谷滩的总体定位上看，定位有些脱离实际。CBD的建设要求达到一定的经济基础和区域的都市地位，虽然红角洲区、凤凰洲区都将是围绕中心区CBD而建设，但是红谷滩区域的经济基础在南昌还达不到在红谷滩中心区域建设CBD的可能。 红谷滩的发展，市政府的投入和所作的工作表明，政府对红谷滩建设将是南昌市政建设、城市发展的核心。 红谷滩是昌北的桥头堡，在未来的发展趋势看，昌北的工业制造业将对红谷滩区域发展的最大的产业支持。 就目前的区域发展建设看，红谷滩尚处于成长时期，对于区域的前景较为广阔，作为城市投资，竞争力和吸引力够大。 红谷滩的发展已经略现雏形，许多公司已经对区域进行大量的投资，并且部分建设已经竣工投入使用。但是，入住的客户低，导致市政配套的浪费和设施的闲置。目前，主要是将区域的资源进行整合，合理利用，盘活区域市场。 南昌写字楼概况 南昌写字楼概述 随着近年来南昌市房地产市场的跑火，南昌市写字楼市场也跟着走红，呈现出喜人的态势。目前南昌市写字楼需求总体比较旺盛，但是也存在一些问题。问题主要集中在：写字楼需求与供给出现了结构性矛盾，老一代写字楼已经无法满足现代企业对写字楼新的需求；写字楼需求很旺盛，但供应不足