下半房地产行业投资策略.docx

1. 上半年投资逻辑回顾上半年地产股行情在一、二季度表现为泾渭分明的两个阶段。一季度的行情主要体现为政策预期推动导致板块风险溢价下降，带动板块整体估值水平提升(PE)，因此表现为板块普涨行情，高周转龙头基本没有超额收益。二季度则表现为基本面推动阶段，楼市回暖得到延续，高周转龙头销量同比、环比持续改善，企业盈利增长得到确认(EPS)，市场风险偏好转移，高周转龙头超额收益明显。图1：上半年行情由预期推动转向基本面推动资料来源：wind，长城证券研究所，数据截至6月27日 注：高周转龙头取万科、保利、招地、金地、首开、荣盛、中南、华夏、滨江、福星等10家公司。 2. 下半年驱动因素之政策展望2.1 政策底线在中央房地产政策调控的大背景下，诸多城市纷纷出台了试探性的微调措施。从去年底到目前各地方政府变相松动的结果来看，支持自住型/首套购房需求的政策往往被默许或容忍，但试图挑战限购或支持非自住型购房需求的政策被即刻叫停，决定中央面对地方政府政策微调态度的两个底线即为限购和房价。图2：去年年底至目前地方政策微调情况资料来源：长城证券研究所2.2环比改善空间不大历史经验表明成交量的上升往往带动价格水平的提升，预期引致恐慌性购房，形成量价齐升的正反馈。年初以来销量的快速回暖，已经导致房价有重拾涨势的苗头。且政府换届当年的现实背景下，政策波动的可能性较小，政策环比改善空间不大。图3：70个大中城市新建商品住宅环比变动城市数图4：重点城市房价指数资料来源：Wind,长城证券研究所资料来源：Wind,长城证券研究所2.3货币供应07年开始，房地产的金融属性愈发突出，表现为商品房销售在与货币供应量之间高度的相关性。外汇占款环比增速持续萎缩，令货币供应面临抽水困境，同时也让降准的信号意义难以琢磨。M2增速也逐步放缓，在M2增速的制约下，商品房成交额难以有较大起伏。图5：商品房销售额与货币供应图6：外汇占款余额环比增速资料来源：Wind,长城证券研究所资料来源：Wind,长城证券研究所2.4市场利率从开发商角度来看，融资环境和利率是影响地产供应的重要因素。自年初开始，开发商银行融资环境有所好转，财务费用有所降低，国内银行贷款同比迅速提升，预计下半年仍有边际改善的空间。以更能实际反映融资成本的房地产信托收益率来看，进入12年后收益率已止涨，拐点或已出现。图6：国内银行贷款同比增速迅速提升图7：房地产信托平均收益率资料来源：Wind,长城证券研究所资料来源：Wind,长城证券研究所3. 下半年驱动因素之楼市判断3.1供应仍然充足房地产市场的总供应量为历史库存与新增供应量之和。从库存方面来看，重点城市年初库存是近三年来的高点，今年一季度有所下降，二季度稳中有升，主要原因在于二季度新增供应远大于一季度。历史经验数据表明，下半年新增供应明显高于上半年。在12年中期库存水平较年初仅略降的情况下，下半年整体供应较上半年应有所增长。图8：重点城市二季度库存趋于稳定图9：重点城市下半年新增供应高于上半年资料来源：中指院，长城证券研究所（重点城市包括：北上广深、南京、苏州、东莞、福州、厦门、天津、杭州、大连、沈阳、南昌、合肥） 资料来源：中指院，长城证券研究所（重点城市包括：北上广深、南京、苏州、东莞、福州、厦门、天津、杭州、大连、沈阳、南昌、合肥） 3.2需求稳定释放今年上半年信贷政策的改善和房价的下跌，促使前期被抑制的需求集中释放。下半年楼市的持续复苏和政策的边际改善，将增强购房者置业信心，推动需求稳定释放。下半年重点城市销量有望维持高位，全国销量逐步复苏，同比增速由负转正。预计12年重点城市销量增长25-30%（远高于我们年初12-16%的预测），全国增长5%以内。图10：今年上半年重点城市销量指数同比上升23% 资料来源：中指院，长城证券研究所3.3 房价企稳，四季度上涨压力加大去年四季度重点城市房价开始出现调整，并带动全国楼市跟随补跌。2-3月份，重点城市房价达到阶段低点，当时一线城市新房均价较去年高点普遍下跌了10-15%，二线城市调整相对滞后，平均下跌5-10%，全国整体调整幅度在5%以内。4-5月成交量复苏后，重点城市价格企稳，一线城市二手房价格出现明显反弹，全国房价跌势收窄。预计三季度新增供应加大，开发商仍将以低价走量为主。进入四季度，在连续两个季度去库存后，开发商资金和业绩压力减轻，涨价动力加强。图11：3月份以后重点城市房价调整趋缓图12：3-5月全国70个城市房价环比持平数激增数据来源：wind，长城证券研究所（一线城市取北京、上海、深圳、广州，二线城市取南京、杭州、宁波、东莞、重庆、成都）数据来源：wind，长城证券研究所（一线城市取北京、上海、深圳、广州，二线城市取南京、杭州、宁波、东莞、重庆、成都）3.4 拿地、新开工动力弱势复苏开发商拿地、