2011年1季度北京住宅市场.doc

一季度北京楼市经历了房地产的第三轮调控，“京十五条”之后，新房成交量由火热跌入冰点。市场买卖双方陷入僵持阶段。一方面，购房客户对未来价格预期下降，开始大量观望。另一方面，面对限购后新开项目大量滞销，大部分开发商也并未大幅降价促销。最终导致一季度北京新房市场整体成交萎缩；二手房相较于新房变化较小，比较稳定。 1、新房 成交量跌近四成 据统计，一季度新房住宅网签总量为20747套，环比2010年第四季度下降41.5%，同比2010年一季度下降35.8%；其中，上半个季度(1月1日-2月16日)新房成交量为15178套，而“京十五条”施行以来的下半个季度成交量仅为5569套，约为一季度总量的四分之一。 一季度新房交易量的下降与调控有直接关系。数据统计显示，1月份楼市的交易量为11544套，占到了一季度住宅总成交量的一半以上。而在2月份开始落实第三轮调控政策后，明显的遏制了成交量继续上涨的势头，特别是限购政策，使得目前市场上外地户籍购房比例从1月份的超四成，下降到了3月份的不足一成。 价格涨幅缩小 与迅速下降的交易量不同，新房价格并没有明显下降。据亚豪机构统计，一季度，新房成交价格为22442元/平方米，比去年一季度的19549元/平方米上涨了14.8%。环比去年第四季度上涨了7.6%，增幅有所下降。 持续低迷的供应量，使得库存的房源很难出现明显的价格调整，大部分区域的房价依然坚挺。另外目前货币供应量依然比较高，而保障房及商品房的供应效果只能在下半年才能明显出现，所以实际对房价特别是城区房价的抑制作用依然需要看政策的落实及持续力度。 新开项目同比减43% 据数据统计，一季度新开盘的住宅项目仅为21个，比去年一季度住宅开盘量的37个减少43%。 另外，从签约情况看，一季度新开住宅项目供应量为5755套，其中签约量为2923套，签约率为50.8%，尽管签约率过半，但新开期房网签量仅占全市期房网签总量16.3%，而在去年开盘量较大的11、12月份，新开盘项目签约量占到期房网签总量的60%左右。 2、二手房 通州成交降幅最大 据数据显示，一季度二手房网签成交量同比环比均有下降。一季度总成交量43279套，同比2010年一季度的46030套下降了6%，环比2010年第四季度的50941套下降了约15%。 从各区域来看，成交量下滑比较突出的区域包括朝阳区、海淀区、经济技术开发区、通州区等。其中，朝阳区本季度成交量11720套，同比去年一季度的12791套，下降8%；海淀区成交量为5257套，去年同期为5911套，降幅11%；经济技术开发区今年成交量为373套，相比去年同期的508套，降了27%。值得一提的是，通州区成交下滑最为严重，二手房网签成交量同比降41%。 成交量下滑的原因主要在于：首先，北京楼市存量房市场多集中在城六区和新城区域，新一轮楼市调控政策的影响在这些区域表现明显。在投资需求和部分刚性需求被挤压的情况下，二手房市场被急剧压缩。其次，二手房市场买卖双方对房价的博弈仍处于僵持状态。大多数业主对于房价依然持乐观态度，而客户的心态则希望房价有大的下浮空间。 交易价格平稳 价格方面，一季度二手房价格并未出现明显下调，据各大中介公司的统计，成交价格基本稳定在20000元/平方米左右。只有极个别业主着急用钱出售时的议价空间增加，但是数量稀少，未影响到整体市场。 新一轮调控执行才将近一个半月，二手房业主仍有较强的扛价意愿属正常现象。 租赁量价齐升 据伟业我爱我家的统计，一季度北京租赁市场成交呈现量价齐升的态势，其中租赁成交同比、环比分别上涨3.1%、8.2%，租金均价同比、环比分别上涨17.6%、1.8%。 伟业我爱我家控股集团副总裁胡景晖表示，鉴于租赁市场供需两旺的发展趋势，未来一段时间成交量仍将保持高位。