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【2017年整理】天大17春秋《房地产估价》在线作业二
一、单选题(共40道试题,共100分。)V1.某宗房地产的收益期限为30年,通过调查判定其未来每年的净收益基本不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元,24万元,23万元,25万元,报酬率为10%,则该宗房地产每年的固定净收益价格为()万元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
2.同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
A.正确
B.错误
3.若标准宗地的临街深度为10m,按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格,其平均深度价格修正率为()。
A.78%
B.85%
C.117%
D.150%
4.甲土地的楼面地价2000元/平方米,建筑容积率为5;乙土地的楼面地价1500元/平方米,建筑容积率为7,若两块土地的面积等其他条件相同,其总价相比有()。
A.甲等于乙
B.甲大于乙
C.甲小于乙
D.难以判断
5.两宗实物状况相同的房地产,如果权益不同,价值可能有很大不同;而如果权益相同,则价值不可能有很大不同。
A.正确
B.错误
6.以下各组商品之间,一种商品的价格上升后,另外一种商品的消费会跟着减少的是()。
A.普通商品住房和经济适用住房
B.宾馆与写字楼
C.普通住宅及其配套的娱乐房地产
D.城市地铁和城市公交
7.收益法公式V=a/r成立的条件是()。
A.a每年不变,年期有限,r每年不变且大于零
B.a每年变化,年期有限,r每年不变且大于零
C.a每年不变,年期无限,r每年不变且大于零
D.a每年不变,年期有限,r每年变化且大于零
8.评估某宗房地产的价格时,选取的还原利率越高,评估出的价格会()。
A.越高
B.越低
C.不变
D.符合客观实际
9.某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估,估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议,2005年12月15日进行复估,则复估的估价时点为()。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估价作业期间的任意一天
D.估价人员与委托人商定的某天
10.下列关于房地产估价本质的表述中,错误的是()。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
11.商业经营的房地产,其净收益为()。
A.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润
B.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润-投资利息
C.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-投资利息
D.商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-商业利润-投资利息
12.某房地产的重建价格为2000万元,已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元,投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年,估价对象房地产的报酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。
A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
D.1850.00
13.交易双方自愿成交的价格属于正常成交价格。
A.正确
B.错误
14.()是防范估价风险的最后一道防线。
A.估价师声明
B.估价的假设和限制条件
C.审核估价报告
D.估价报告应用有效期
15.楼面地价=()÷建筑容积率。
A.建筑层数
B.建筑覆盖率
C.绿地率
D.土地单价
16.基本完好房的成新度一般为()。
A.十成新
B.九到十成新
C.六到七成新
D.七到十成新
17.收益还原法又称承包商法。
A.正确
B.错误
18.采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为()。
A.资本化率=安全利率+投资风险补偿一投资带来的优惠
B.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿一投资带来的优惠
C.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿一投资带来的优惠
D.资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
19.运用成本法评估房屋价格时,影响估价结论准确性的因素有()。
A.交易双方有经济关系
B.会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
C.房屋结构类型确认的正确与否
D.房屋买卖价格的准确性
20.路线价法估价的第二个步骤为()
A.设定标准深度
B.求取路线价
C.编制深度百分率表
D.划分路线价区段
21.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,属于()。
A.自然折旧
B.物质折旧
C.功能折旧
D.经济折旧
22.选取可比实例时,应注意所谓地点的同一性或类似性,是指所选取的可比实例应与
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