【2017年整理】房地产估价师考试-理论与方法(全).doc

第一章 房地产估价概述 第一节 对房地产估价的基本认识 房地产估价的含义 ◎ 1、专业估价与非专业估价的不同由专业人员完成——由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的具有公信力——专业估价的较为科学、准确、客观，实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。房地产估价的概念概念要点特定目的估价目的；特定房地产估价对象；特定时间估价时点；估价原则确保具有公信力；估价方法确保科学性；估价程序确保科学和严谨；特定的专业人员房地产估价师。专业意见最终是否采纳，将取决于委托人八要点缺一不可国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义是评估房地产的价值而不是价格是模拟市场定价而不是替代市场定价房地产是由市场力量决定，即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成的。因此，房地产估价不是估价的主观随意定价，而是估价模拟市场形成价格的机制和过程，客观存在的房地产价值揭示出来。房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证估价专业意见类咨询性或参考性的为委托人而提供的估价鉴证性或证据性的为第三方证明或者说服第三方而提供的估价，鉴证证据性作用的估价承担的法律责任，一般要大于咨询、参考性作用的估价。估价有误差但误差应在合理范围内评估价值＝真实价值＋误差法官使用误差范围的指标。其概念是评估价值与估价对象的真实价值偏差的可接受范围。如评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有专业疏忽。法官使用的误差范围是10%，有时误差范围放宽到15%。难度很大的估价业务，误差范围放宽到20% 5、既是一门科学也是一门艺术独一无二价值量大一种资产只有具独一无二价值量大2个才真正需要专业估价。估价有助于将房地产价格导向正常化促进房地产公平交易建立合理的房地产交易秩序房地产估价在估价行业中占主体在估价行业中占主体二、估价目的指一个具体估价项目的估价结果的期望用途，或完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或者民事行为的需要。??? □任何房地产估价项目都有估价目的，并且估价目的来源于委托人的估价需要 ■估价目的：地使用权出让，房地产转让(买卖、交换、赠与抵债等)、租赁、抵押、房屋拆迁损害赔偿、分割、保险、企业合资、合作、合并、分立、改制、房地产估价纠纷中的房地产估价复核或鉴定等。不同的估价目的将影响估价结果。估价目的估价目的也限制了估价报告的用途。指评估价值对应的，通常用公历年月日表示? □含义：是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在对房地产价格形成和运动的客观规律认识的基础上，总结出的一些简明扼要的估价应的法则或标准。???? □指的各项工作按照内在联系排列出的先后次序。获取估价业务；受理估价委托；定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查估价对象；撰写估价报告；审核估价报告；估价报告；估价资料归档。估价方法房地产估价有三大基本方法：法、成本法、收益法。其他估价方法假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种或两种以上的方法。国有建设用地使用权出让的需要房地产转让和租赁的需要房地产抵押贷款的需要抵押贷款的需要有关房地产的税收种类很多，如房产税、地税、土地增值税，土地与房屋合征的房地产税，房地产与其他财产合征的财产税、遗产税、赠与税等。这些税收是房地产价值。施工挖基础不慎邻近房屋倾斜对房地产权利行使的不当限制(如错误查封)造成权利人损投保评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据保险事故发生后评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据九、房地产争议调处和司法鉴定的需要合资、合作、合并、分立、改制、租赁、清算等合资合确定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格土地和建筑物之间分配二、建立了房地产估价师执业资格制度三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目四、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件五、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见六、成立了房地产估价行业自律性组织七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系八、形成了公平竞争的房地产估价市场 　　九、深化拓展了房地产估价业务 　　十、积极开展了国际交流合作 房地产的特性房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产有十个特性： 一、不可移动位置固定性房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，要受制于其所在的空间环境(邻里)。