第4章1.房地产项目市场调查.pptVIP

一、房地产市场调查概述 三、房地产项目市场调研的方法 三、房地产市场预测的方法 一、房地产定性预测方法 1. 德尔菲法 (1)德尔菲法的概念 █德尔菲法又称专家小组法或专家意见征询法，是以匿名的方式，逐轮征求一组专家各自的预测意见，最后由主持者进行综合分析，确定市场预测值的方法。 (2)德尔菲法的特点 ① 匿名性。 ② 反馈性。 ③ 量化性。 (3)德尔菲法的预测程序 ①准备阶段。准备阶段的工作： 第一，成立预测工作小组。 2.主观概率预测法 (1)主观概率的概念。 █主观概率是预测者对经验结果所做主观判断的度量，即可能性大小的确定，也是个人信念的度量。 (2)主观概率的特点。 ①是一种心理评价，具有明显的主观性。 ②不同人对同一事件的概率判断是不同的。 ③准确性主要取决于预测者的经验、知识水 平和对预测对象的把握程度。 (3)主观概率法的含义 █主观概率法是预测者对预测事件发生的概率(即可能性大小)做出主观估计，或者说对事件变化动态的一种心理评价，然后计算它的平均值，以此作为预测事件的结论的一种定性预测方法。 3.购买者意向调查法 (1)购买者意向调查法的概念 █根据对消费者购买的意向或接受程度的调查，来推测有关变量的预测方法。 (2)购买者意向调查法预测的准确性条件： ①购买者的意向是明确清晰的； ②购买者的意向会转化为具体的行为； ③购买者的意向表述是真实的。 4.销售人员综合意见法 (1)销售人员综合意见法概念 █根据与销售密切相关的人员对预测变量的独立判断，综合得出预测变量值的预测方法。 (2)销售人员综合意见法预测举例 [例]某房产公司经理召集销售人员召开商品房销售预测会，事前要求各人员在整理分析本部门经营的有关资料基础上,首先各自独立预测，各自提出的预测值见下表。 然后，召开会议采取集体讨论方式，阐述各自的预测数据和预测根据，互相考查依据是否充分并相互修正，最后形成最终结果。 该公司在具体预测时，与会人员讨论后形成两种基本结论： (1)明年本公司销售预测量为3000套； (2)明年本公司销售预测量为2900套。 最后，总经理权衡利弊（通常情况采用投票方式决定），认为第一类意见适当，因此决定明年本公司销售量预测值为3000套。 二、定量预测方法 (一)简单平均数法1.预测原理 某产品的实际销售额按时间顺序排列分别为Y1、Y2、…、Yn。则第n+1期的销售额预测值为： 式中: 为n+1期的预测值； n为时间序列的资料期数； Yi为预测对象各时间期的实际销售额。 2.应用举例 某企业1～5月的销售额见下表： (二)加权平均数法 1.预测原理 █不同时期的实际数据的影响程度是不同的。 █“近期影响大，远期影响小”。 加权平均数的计算公式如下： 2.应用举例 某房地产公司1到6月的实际销售量如表：  (三)移动平均法 █移动平均法是运用靠近预测期的各期实际需求额的平均数来预测未来时期的需求额。 █随着时间的推移，计算平均值所用的各个时期也是向后移动的。 1.简单移动平均法的预测原理 [范例]某房地产公司2006年9至2007年2月的实际销售量如下表所示。假定3个月移动一次，试预测2007年3月销售量。 将数据代入公式的计算过程如下： 2006.12.预测值=(6700+5500+6900)/3=6400(m2) 2007.1.预测值=(5500+6900+7600)/3=6700(m2) 2007.2.预测值=(6900+7600+7800)/3=7400(m2) 2007.3.预测值=(7600+7800+9300)/3=8200(m2) 2.加权移动平均法的预测原理 4、指数平滑法 (四)线性趋势外推法 1.线性趋势外推法的原理。 线性趋势方程为：Y=a+bx 式中： 为预测的变量值（称为因变量）； x为自变量；a、b为待定系数。 a、b由下式求得： ∑y=na + b∑x ∑xy=a∑x + b∑x2 或:  式中：y为因变量实际值， 为自变量的平均数； 为因变量实际值的平均数。 2.应用举例 某市2000～2006年住宅开工面积总量见下表。运用直线趋势预测该市2007和2010年的住宅开工面积总量。 线性趋势外推法相关数据计算结果为： n=7,Σx=28,Σy=692,Σx2=140,Σxy=3063  将之代入方程： ∑y=na+b∑x