房地产行业税收政策研究报告.pptVIP

5、商铺售后返租　　 所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。其营业税处理规定如下： 　　浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。 《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然，房地产公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。 特定事项的税务处理： 6、关于股权转让 （1）土地增值税的风险 关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复国税函[2000]687号文（发给广西地税），鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 国土资厅函[2004]224号 广东省国土资源厅：你厅《关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的请示》（粤国土资[2003]256号）收悉。经研究，现批复如下：太古可口可乐香港有限公司将其全资拥有的独资企业—太古饮品（东莞）有限公司全部转让给可口可乐（中国）投资有限公司，属于企业资产的整体出售，其中包含土地使用权的转移。因此，该行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记。 （2）股权转让是否真的节税， 股权转让的溢价成本无法在项目公司的企业所得税和土地增值税前列支，所以，股权转让的方式对转让方有节税效果，对受让方有巨大的隐性税收支出。  特定事项的税务处理： 房地产行业税收政策解析 中汇会计师事务所 中汇税务师事务所 汪轶民 --1、房地产企业收入确认条件 --2、收入的税务处理 --3、成本、费用的税务处理 --4、计税成本的税务处理 --5、特定事项的税务处理 主要内容： 1、税法对收入的确认时点 国税函[2009]31号第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现 （手续费、买断、保底分成、包销）。 ? 从以上可以看到，税法从国家税款尽快入库的角度考虑，对收入的确认的标准自然也就不同。（会计处理上：万科、滨江集团、泛海建设为房产主体完工并验收合格，招商地产为办理了移交手续，金地集团为买方取得入伙资格。 ） 房地产企业收入确认条件： 2、完工条件的确认 企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 国税发（2009）31号规定：“企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(1) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(2) 开发产品已开始投入使用。(3) 开发产品已取得了初始产权证明”。 国税函[2010]201号规