武汉名蘭苑项目营销策划方案.ppt

武昌中心、司门口商业集聚地，户部巷、长江一桥、武昌沿江公园、黄鹤楼、首 义广场、辛亥革命纪念馆………，所有的市政配套、文化配套、商业配套集聚于 项目的周围，真正的核心，无需传播即可辉映。这就是名蘭苑，它的卖点不言而 喻。 2011是地产走势难以确定的一年，一边是政策重压下，发展商的大规模建设与售 卖，一边是消费群的期盼与观望，价格走势遂行而定、政策影响频频重压、贷款 条件日益围堵，这就是2011年现在的武汉地产市场，然而，我们需要的做的是， 在有利的前提条件下，冲击不利的外部因素，为名蘭苑开启老城区的新样板，为 名蘭苑十年磨一剑的守望划上圆满的句号。 武汉市2006年—2010年市场总体状况 自2006年至2010年，武汉市房地产 市场均价从3622元上涨至6565元， 涨幅为44.8%。 特别在2009年至2010年期间，武汉 市房地产均价从5472元上涨至2010 年的6565元，上涨金额达到1093元， 上涨幅度16.6%，为近年来上涨幅度 最高。 武汉市2010年房屋新开工面积 2010年，武汉市新开工面积为2626.27万 平米，同比增长59.1%。住房施工面积为 3811.68万平方米，同比增长6.40%，占 房屋施工面积的75.20%;其中，住房新开 工面积为1931.53万平方米，同比增长 54.80%，占房屋新开工面积的73.55%。 武汉市2010年房屋竣工面积、销售面积 2010年我市房屋竣工面积为919.40万 平方米，同比减少2.70 %。其中，住 房竣工面积为733.48万平方米，同比 减少11%，占房屋竣工面积的79.78%。 2010年，全市商品房实际销售面积为 1429.17万平方米,同比增长2.20%， 成交套数141058套，同比增长4.65%。 其中，商品住房销售面积为1159.46万 平方米，同比减少7.96%，占商品房总 销售面积的81.13%，成交套数为113079 套，同比减少6.13%。 武汉市2010年土地市场 全年成交土地198宗，成交面积约1439万平方米，合21582亩，可建建筑面积4123万平方 米，成交金额共计751.64亿元。与2009年相比，土地成交量大幅增加，其中成交土地数量 较去年增加102%，成交土地面积增加63.3%，成交金额增加了454.5亿元，增幅153.0%，可 建建筑面积大幅增加了145.8%，达到4123.33万平方米。地价方面，每亩单价同比增长了 54.9%，楼面地价较平稳，同比增长2.9%。 新国八条： 1月26日，国务院出台“新国八条”，再一次加大对楼市的调控力度。这是我国近几 年针对房地产市场最严厉的一次调控政策，从政府监管、房源供应、税收征管、 信贷政策、用地供应、住房需求、问责机制、舆论引导等八个方面进行组合调 控，并且较以往调控政策态度更为坚决强硬，手段更为灵活多样。其中，新国八 条重点指明： 强化差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 调整完善相关税收政策，加强税收征管：调整个人转让住房营业税政策，对个人 购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。 地方限购令、房产税的预示 对已拥有2套及以上住房的本地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍 居民家庭、无法提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭， 暂停向其售房；对已拥有1套住房的本地户籍居民家庭、能够提供当地纳税证明 或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二 手住房)。 限购范围将7个中心城区和两个开发区扩大至远城区。对违反规定购房的，将不 予办理房地产相关登记手续。 而与此同时，房产税改革试点等前期预示性政策亦在进行相应研究中，隐性的政 策昭示着未来地产政策将更为严厉，多管旗下、组合式的政策手段，将伴随着中 国地产的未来走势。 金融准备金提升、加息 在金融政策的反应上，2011年3月18日，中国 人民银行宣布，自3月25日起将商业银行法定 存款准备金率上调0.5个百分点，再次回收流 动性近3600亿。这是自2010年以来，央行第9 次上调存款准备金率，此次上调后，大型银 行和中小型银行的法定存款准备金率将20%的 历史高位。 存款准备金率再次上调，再次加大开发商的资金压力，开发商资金来源增幅已经 由去年的25.4%快速回落至16.3%。此外，包括个人房贷在内的楼市贷款也将受到 影响，房贷利率或将继续提高。在如此密集的政策调控下，楼市的“拐点”可能越 来越近。 安泰观点： 无论是新国八条、还是限购令亦或是房产税的隐性昭示，都反映出一个非常清晰 的信号，