武汉市仁和世家住宅项目市场调查及定位报告.doc

目 录 第一篇 项目宏观环境分析（PEEST） ３ 1-1 政策环境（political） ３ 1-1-1 2008-2009年国家及武汉市总体政策导向 ３ 1-1-2 宏观金融政策对房地产业的影响 ４ 1-1-3 土地政策对房地产业的影响 ５ 1-1-4 房地产法律法规对房地产业的影响 ６ 1-1-5 武汉市政府对商业发展的政策引导 ７ 1-1-6 城市进程及城市规划政策对房地产业的影响 ８ 1-2 经济环境（Economic） ９ 1-2-1 武汉市宏观经济发展 ９ 1-2-2、武汉市商业发展状况 １１ 1-3 社会人文环境（Social） １２ 1-3-1 城市文脉 １２ 1-3-2 武昌区人文历史 １２ 1-4 技术环境（Technological） １４ 1-4-1 武汉市技术发展趋势 １４ 1-5 生态环境（Eclogocal） １５ 1-5-1 沙湖水质概况 １５ 1-5-2 沙湖的主要污染源 １７ 1-5-3 沙湖的污染治理 １８ 第二篇 武汉市房地产市场状况 １９ 2-1 武汉市房地产市场状况 １９ 2-1-1 房地产市场发展总体健康 １９ 第三篇 武昌区房地产市场分析 ７３ 3-1 武昌区整体房地产市场状况 ７３ 3-1-1 2009年武昌区住宅房地产市场断档 ７３ 3-1-2武昌区房地产市场投资不足； ７４ 3-1-3武昌区房地产市场供不应求； ７４ 3-1-4武昌区住宅房地产价格走势 ７４ 3-2武昌区房地产价格分析与预测 ７５ 3-2-1、各阶段分期的房价走势 ７５ 3-2-2、房价走势判断及住房供求平衡分析 ７５ 3-3武昌区房地产供求数量预测 ７９ 3-3-1、房地产供应量预测 ７９ 3-3-2、房地产需求量预测 ８１ 第四篇消费者分析 ８４ 4-1武昌区人口数量及人口结构 ８４ 4-2武昌居民的住房购买能力分析 ８５ 4-2-1 武昌区产业结构 ８５ 4-2-2武昌区相关经济指标分析 ８５ 4-2-3 潜在消费者购房意向调查结论 ８７ 第五篇 竞争分析 ８９ 项目特质分析 ８９ 竞争者竞争层次分析 ８９ 核心竞争者分析 ９０ 主要竞争者（板块）分析 ９４ 次要竞争者（板块）分析 ９８ 其他竞争对手 １００ 项目竞争分析小结 １００ 第一篇 项目宏观环境分析（PEEST） 1-1 政策环境（political） 1-1-1 2003-2009年国家及武汉市总体政策导向 1-1-2 宏观金融政策对房地产业的影响 对房地产企业融资产生一定的限制 央行调高存款准备金率货币投放量减少，房地产行业所需资金吃紧。18号文件及121号文件对房地产方面的信贷收紧，房地产行业对银行融资。，可能会导致新一轮的行业洗牌房地产市场将会出现地产企业的整合可以在土地资源、资金资源、项目经营管理三个方面进行互补。也明显呈现出“严控”之势。央行已出台政策，各地分行对投资性个人信贷业务进行利率上调；。政府成立土地储备中心对全市的土地进行统一的管理，坚决禁止土地的协议转让；土地挂牌交易，增加了操作的透明度；整个土地一级市场政府实行了有计划的市场性供给，使得土地价格大幅增加。 土地资源越来越稀缺，土地价格逐渐走高； 另一方面由于政府对土地一级市场的严格控制，市场上流通的土地越来越少，城市土地价格也不断上涨。 开发商拿地门槛越来越高。 2009年8月31日，土地协议出让最后期限规则出台之后，所以的土地交易都必须到交易中心挂牌，开发商参与公开拍卖竞争；同时在地价款中自有资金的比例也要超过地价40％，明显抬高了开发商拿地的成本。 1-1-4 房地产法律法规对房地产业的影响 对企业资金周转能力要求提高 开发企业未取得预售许可证的房地产开发项目，不得开展收取诚意金不得以任何形式收取定金（订金）或预付款规范市场买房更有保障。武汉市商业网点发展规划（2003—2010年）通过创新业态，发展连锁，提升功能，；培育发展后湖、汉口火车站前、古田二路、十升路、四新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八大家等30个市级商业副中心（亦即区域商业中心）；培育一批专业特色商业街；在居民集中区规划设置一批社区商业中心城区人均拥有零售商业营业面积在1-1.1平方米左右。在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置地区性商业服务中心。1、武汉市城市性质、功能与发展目标 按照武汉市城市总体规划（1996-2020），武汉市的城市建设与发展将坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城