武汉武昌东湖项目整体营销战略报告.pptVIP

项目营销工作不利因素 宏观政策 区域配套 政策干预 五年计划 Part叁 PART1 ：宏观市场分析 PART2 ：整体策略 PART3 ：各年度计划铺排 宏观市场分析 Part1 宏观经济形势 宏观经济下滑趋势明显，2季度GDP“破8”。 08年 今年 经济触底 今年GDP增长目标7.5% 7.6% GDP下滑至7.6%，09年以来首次“破8” 6月CPI同比增长2.2%，处于近两年低谷 宏观政策预期 固定资产及房地产投资增速双双下滑 固定资产投资与房地产投资双双下滑 未来5年经济将长期面临下行压力，并伴随经济结构调整阵痛，但短期内在政府强力刺激政策下有企稳回升的可能。 政府稳增长计划 启动一批事关全局、带动性强的重大项目 结构性减税政策，减轻企业税负 扩大节能产品惠民工程 鼓励民间投资参与铁路、市政、能源、电信、教育、医疗等领域建设 各省市正抓住审批相对容易的机会，相继出台本地化经济刺激计划，且规模非常庞大 武汉市场供应预测 市场供应预测——2012年武汉整体市场供应将达到1192万方，同比基本持平，预计下半年供应量较上半年高33%。 27% 40% -2% 万方 武汉市场成交预测 市场成交预测——2012年武汉整体市场成交将达到848万方，同比微涨6%，预计下半年成交量较上半年高13%。 6% 万方 武汉市场存量预测 市场存量预测——2012年存量将从年中开始提速增长，到2012年底全市存量将达到1260万方。 万方 项目整体策略 Part2 项目整体策略 多产品搭配策略 价值递增策略 阶段性发展策略 结合工程进度，低密和高层产品结合推出，每期推出的产品线尽量丰富，确保在销售过程中有充足的空间应对市场风险； 营销连续性策略 灵活有效，步步为赢 通过项目配套不断完善以及对全盘推售合理铺排，不断推高项目的市场价值； 各营销阶段树立价格标杆的明星产品，在稳定全盘形象的同时，通过价格挤压促进现金流产品去化，以完成阶段核心营销目标； 通过高价值产品销售周期贯穿全盘，保持项目高端大盘的市场形象，维系全盘营销策略的连续性。 项目各年度计划铺排 Part3 项目2012年销售产品盘点 T9/T10/T11三栋景观高层共279套，约4.5万㎡，总货值预计约6亿 T1 T2 T1/T2栋：共1120套，5梯10户，57层1个单元 T3/T4栋：共704套，3梯4户，45层2个单元 T3 T4 T8 T8栋：共126套，3梯3户，43层1个单元 精装公寓T1/T2栋产品分布 户型 房型 面积 套数 套数比 A1 2*2*1 79.66 224 20% A2 76.68 224 20% A3 79.32 224 20% A4 77.38 224 20% B1 89.33 224 20% 合计 92000 1120 100% 超高层T3/T4栋产品分布 　户型 房型 面积 套数 套数比 D1 4*2*2 140.06 176 25% D2 4*2*2 142.53 176 25% D3 3*2*2 117.49 352 50% 合计 82000 704 100% 超高层T8栋产品分布 　户型 房型 面积 套数 套数比 A 3*2*2 149.94 42 33% B 3*2*2 152.85 42 33% C 4*2*3 194.73 42 33% 合计 20896 126 100% 总货值预计约10亿 总货值预计约2.6亿 总货值预计约11亿 T18 T17 T17/T18栋：共104套，2梯2户，32层1个单元 超高层T17/18栋产品分布 　户型 房型 面积段 套数 套数比 平层 —— 212—281 84 81% 复式 —— 317—335 18 17% 顶层复式 —— 434 2 2% 合计 27266 104 100% 总货值预计约4.6亿 2012年下半年及2013年上半年新推产品货值在28亿元左右，12年下半年推货值在17个亿左右，13年上半推货值11个亿左右。 注：当年推售产品销售率按70%计，余量产品转入下年度销售。 2013年项目推售计划铺排 2013年以完成2012年余量销售及9栋高层住宅的销售，预计年推售货值36.8亿元 当期产品营销策略： 由于二期地块工程进度影响，2013年上半年实际销售产品为T1和T4，剩余产品全部进入2013年下半年销售； 年度推售货值=5.1亿（2012年余量）+31.7亿=36.8亿元 年度销售货值=36.8亿元X70%=25.76亿元 T24 T25 T26 T27 T28 T29 T30 T31 T32 T33 T34 T35 T36 T37 T1 T23 T4 产品类别 总面积 总套数 面积区间 销售均价 总价值 T23\T24\T2