201土地增值税扣除项目精选.pptVIP

利息支出： 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字[1995]6号 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 关键词：1、金融机构的范围 2、证明 3、商业银行同类同期贷款利率 利息支出： 财税字[1995]048号文件第八条规定： 关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 ????（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； ????（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 商业银行同类同期贷款利率如何理解？是否包括基准利率与浮动利率。 财税字[1995]048号文件第八条规定： 关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 ????（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； ????（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 思考：支付给银行的财务顾问费、担保费的各种费用如何扣除？ 武汉市的口径； （一）企业可以选择利息计算扣除或是据实扣除，但同一清算项目可能选择确定一种扣除方法。 （二）企业选择利息据实扣除时，对超过贷款期限的利息及加罚利息不得扣除。 （三）企业选择利息据实扣除时，“财务顾问费”等不得作为利息扣除，只能作为房地产开发费用扣除。 房地产开发费用 利息费用： 税法与财务会计制度的规定不同： 财务制度规定中利息资本化 VS 土地增值税的税前扣除 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 ——《土地增值税清算管理规程 》国税发〔2009〕91号? 土地增值税清算管理规程 国税发〔2009〕91号? 2009.5.12 利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益应冲减利息支出吗？应如何正确处理？ ? 全部使用自有资金，没有利息支出的，如何扣除开发费用？ 　关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号 第三条第二款：凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。　　 案例分析 某公司从事房地产开发，项目已经基本完工，住户已经入住，为使住户有更好的居住环境，该公司聘请了一家物业公司，并支付启动费100万元，物业公司已开具发票。该公司在计算土地增值税时，这笔费用是在开发间接费用中列支？还是在销售费用中列支？ 政策分析 根据土地增值税暂行条例实施细则第七条规定，该公司支付的物业启动费不是直接组织、管理开发项目发生的费用，在计算土地增值税时，不能作为开发间接费用列支，而应当属于销售费用。 四、与转让房地产有关的税金 转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。 房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其房地产转让时缴纳的印花税列入管理费用，故在此不允许单独扣除。 与转让房地产有关的税金的处理 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （ 财法字[1995]006号） 对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金，可视同税金予以扣除。 （鄂地税发[2008]211号） 思考：1、房地产企业缴纳的印花税如何扣除？ 2、其他税费如堤防费、地方教育费附加、价格调节基金是否视同税金处理 3、公共维修基金如何扣除？ 缴纳的地方教育附加费能否计入房地产开发相关税金？ 不能 五、加计扣除—财政部确定的其他扣除项目 允许房地产开发企业加计扣除： 加计扣除数为： （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 即：（“1”+“2”）×20% 细则规定，房地产开发的成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，其中并不包括借款费用。 第三十五条 开发间接费用的审核，应当包括下列内容： （八）在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。 国税发[2007]132号　 借款费用能否加计扣除？ 总结: 因此，借款费用记入开发成本后，在财政部和国家税务总局未制定新规定允许扣除之