郑州正弘蓝堡湾项目策略报告（业务部分）.pptVIP

COTENT 项目分析理解 正弘蓝堡湾Ⅱ的销售目标： 如何实现 第一部分 项目分析理解 项目优劣分析 第二部分 项目分析理解 推案参考点 第三部分 项目分析理解 价格定位目标： 第四部分 项目分析理解 项目推案策略 项目价格策略 营销建议分享 * * * * 正弘蓝堡湾项目策略报告 ------业务部分 项目推案策略 项目价格策略 营销建议分享 努力成为区域标志项目 完成快速资金回笼要求 项目推案策略 项目价格策略 营销建议分享 项目位于金水区，金水区面积 242平方千米，是郑州市内最大的区，也是郑州房地产市场供应量最大，成交最活跃的一个区域。 项目区位 项目分析理解 PART 1 312960 住宅 5.28 容积率 绿化率 商业 办公 酒店式公寓 总建筑面积 总用地面积 项目 73500 514720 110091 36% 54760 73500 面积（平方米） 项目分析理解 PART 1 二期项目基本数据信息 二期部分 项目分析理解 PART 1 优势 项目体量大，规模效应强 地段优越，大众认可度高 产品品质优秀，户型方正 项目周边居住商业氛围浓厚 劣势 项目前期失败带来不利影响 高容积率带来的居住品质下降 花园路高峰时段拥堵 一期部分产品户型功能结构不合理 正弘 蓝堡湾 业务操作需要： 考虑多元、复合执行、滚动推案降低开发成本。 》3房产品成为整盘基调，确定推案定价主线索。 》2房、4房住宅作为辅助带动去化。 推案思路 产品定位 客源客层 》产品主打品质特性，房型面积优势利用。 》项目地段、社区规划，定位层次品味。 》立足区域内客源，逐渐辐射至全市及周边城市区域。 》城区板块划分及发展顺序作为线索，吸引更多层次阶级客源。 我们知道 我们明确 将会是…… 项目分析理解 PART 1 项目推案策略 项目价格策略 营销建议分享 100.00% 17% 53% 30% 套数比 100.00% 　 　 　 合计 9.58% 245 240-250 62.46% 185 180-190 25% 27.96% 155 150-160 4R 20.00% 152.5 150-155 54.97% 137.5 135-140 55% 25.03% 117.5 115-120 3R 37.50% 102.5 100-105 20% 62.50% 87.5 85-90 2R 面积比 套数比小计 套均面积㎡ 面积段㎡ 户型 ---产品户型面积配比 三房产品成为主力军。 主力总价凸显可控性。 全面产品段包容性大。 项目推案策略 PART 2 推案参考点 4R(150-160㎡) 4R(180-190㎡) 3R(115-120㎡) 2R(100-105㎡) 4R(240-250㎡) 3R(135-140㎡) 3R(150-155㎡) 2R(85-90㎡) 项目推案策略 PART 2 ---产品户型分布 推案参考点 从楼层偏好来看，客户倾向于10-19层，占比六至七成。 从目标户型来看，客户倾向于选择三房与两房，占比八成。 项目推案策略 PART 2 从面积偏好来看，120-200平米的面积偏好占六成。 从期望总价来看，客户期望总价段百万以下、100-200万占比分别约五成。 ---客户偏好总结 三房、百万总价段、楼层景观特点为定价推案考量因素。 推案总体思路 理清主要脉络 ---明确各阶段主推产品区位，并沿主力总价段线索推进。 把握价格杠杆 ---有效通过价格调控以及调价策略实现均匀快速的目标。 丰富枝叶产品 ---每批推案配有各种段位产品扩大目标客户群促进去化。 项目推案策略 PART 2 第一销售阶段：主力呈现 第二销售阶段：关键过渡 第三销售阶段：提升创利 三 分 天 下 所示：二期部分 》推案思路： 主要将主入口附近的表现成熟样板区块与主力产品隆重推出，快速实现聚拢人气和破开市场的目的。 》产品概述：产品区位中等，价格方面可以较好地作为销售手段来进行控制和销售引导。 Ⅰ 第一销售阶段：主力呈现 》销售描述： 1#、2#楼中多三房产品，故为重点去化对象，3#楼为包装对象，以提高项目层次。  四房少量加入，以吸纳主流客户群偏下的对景观、面积有需求的客户，同时进行初步的试探市场，对第二销售阶段的推出准备。 》效果：该销售阶段3栋楼均位于项目红线旁，先期落成便于项目形象的展示和推广。 1 2 3 图中楼栋号未拟定编号 》推案思路： 推波助澜，借势销售通过前一批的市场基础和价格探索，实现项目形象与价格的关键过渡。 》产品概述: 相对区位优势不够突出的5、6号楼为主力产品。甩掉尾巴轻装上阵。 》销售描述： 通过第一阶段销售所建立起来的气势，帮助产品区位一般的