中原深圳万科里城踩盘报告.pptVIP

以万科为背景，第五园为基础，产品为核心，营销为主导，展示来配合，价格为杠杆，锁定目标客户，成就里城成功运作 国内开发商老大，最有品牌价值的品质住宅开发商 第五园 万科 国内高端中式住宅的典范，规模一再成为万科造城理念的领袖楼盘 规划、园林、景观、户型全方位打造里城舒适型居住空间，延续万科对住宅产品打造的领先优势 产品 营销 展示 客户 品牌裂变、中原强有力的优秀代理策划服务，对项目的营销成功起到了不可磨灭的作用 品质包装，主题明确，格调鲜明的各种展示配合为里城锦上添花 忠实关注，积极响应产品推售，人人都是“万科迷” 附件 里城与水榭春天踩盘对比 总项目技术指标 总用地面积：约167000㎡ 总建筑面积：约565902㎡ 基本情况 莱蒙·水榭春天位于深圳大福田CBD中央居住区，龙华人民路旁，毗邻地铁4号线红山站，是大福田内唯一具备如此大规模体量的地铁生活的高品质大盘. 先行启动区域2#项目技术指标 占地面积：约8.5万㎡ 建筑面积：约29万㎡ 住宅建筑面积：约26万㎡ 容积率：≦3.44 技术指标：城市大盘，精英聚落，再现水榭花都的锋芒魅力 项目概况 1 园林规划：水榭春天其将地貌、植被格调和路径系统，以带状水景狭长空间，突出坡地景观以及大量变化丰富的景观小品。 水榭春天和水榭山园林是由同一家园林景观设计公司开发的。 水榭春天56000平方米?无边界?水公园。习惯于刻画国际级渡假村与五星级酒店的大师笔触，在看似随意而严格考究的地势高差中，勾勒出富于变化的立体景观，一条贯穿东西的开放带状水景，与处处用心的细节景点营造，呈现西方现代主义风格和自然主义的灵感。 匠心独具的三叠水泳池，承袭了２０年景观设计之创意箐华，掩隐在绿荫中的约１０００平方米静谧水体，细致考虑全家人不同需求，设置成人池、儿童池、按摩池三大池区，随三级落差叠水缓缓倾泻的，是夏日午后的欢乐、生机与活力 产品分析：水榭春天的一期主力户型小3房为主；辅助120及145的3房与4房 类型 建筑面积（㎡） 户数 户数比 中四房 145 33 7% 3房2卫 120 68 13% 小三房 85-88 335 67% 2房 69 65 13% 合计 501 100% 一期各户型分布情况 样板房对比：万科里城采取的是1：1模拟房展示的方式 ，而水榭春天采用的是实房展示方式 万科里城 水榭春天 优点：从营销路线上，采用模拟房展示的营销动线更加自由流畅，不受工期限制，周边环境更容易打造； 缺点：成本较高，难以突破传统样板房给客户的真实感受 优点：真实居住感受，拉近与客户的距离；同时对项目有全面的感知（如景观、方位等）；后续可再售卖均摊营销费用 缺点：需要配合工程进度、周边环境改造等工程工作 踩盘对比 2 家庭智能系统对比：万科里城仅有可视对讲等常规系统 ，水榭春天采用的是更全面的智能系统 万科里城 水榭春天 优点：满足正常高层居家，无需多余成本增加； 缺点：不能更好的体现居家的档次感和豪宅品味 优点：大气，豪宅高品质的居家必须配置到位 缺点：成本增加，实用性比较弱 入户大堂对比：万科里城无入户大堂参观，水榭春天大堂精装气派品质凸显 万科里城 水榭春天 无入户大堂和电梯等候间展示，项目整体品质感感受较弱 挑高大堂，装饰品、石材、吊顶、休息区、雕塑等精装装饰一应俱全，项目形象树立到位 营销中心对比：万科里城主题明确，精致特别，水榭春天豪华大气，功能齐全 万科里城 水榭春天 主题明确，小资情调，艺术格调 客群特征明显，城市精英的俱乐部感觉 面积较小，适合分期开发产品的专题营销 功能简洁，基本功能分区设置 豪华大气，高贵典雅格调 适宜各类客群审美，现代新城氛围营造 面积大，作为项目首期开发的形象树立恰到好处 功能齐全，效果震撼 细节处理（1/3）：万科里城表达平淡，水榭春天淡雅香氛，不知不觉中的愉悦参观感受 万科里城 水榭春天 常规的接待与处理，对人的嗅觉没有丝毫的触动或联想的空间 接待处有淡淡的香氛味道，容易在细节处使来访者有愉悦的参观感受 细节处理（2/3）：万科里城营销中心艺术格调渲染仅限小品的摆设，水榭春天营销中心水景设置，动静结合 万科里城 水榭春天 静态物品渲染营销中心气氛，展示思路较为常规 营销中心内部设置水景，生动体验，大气十足 细节处理（3/3）：万科里城客户维护，明示项目不利面，水榭春天常规展示 万科里城 水榭春天 万科客户关怀与品牌保证的“君子之交”明示，传达了强大的企业实力，将客户维护做到极致 常规营销展示，更多展示项目利好的一面，弱化项目可能存在的不利或不好的地方 产品设计（1/2）：万科里城延续万科产品设计及创新的优势，再造户型经典，水榭春天虽有赠送，但实属常规 万科里城 水榭春天 新拓展三房产品，再创户型经典，送面积的同时保证送的合理有用，深得客户内心居住需求与实