合富辉煌山水黔城高是层四区23—25号楼定价策略.doc

“山水黔城”高层四区23—25号楼定价策略 合富辉煌房地产顾问有限公司 （贵阳）事业部 目 录 定价总原则： 整体均价制定 楼栋均价确定 楼层价差确定 单栋平面户型价差确定 价格汇总 “一户一价”底价表 付款方式建议 “一户一价”门市价单 户型图集及户型 附件 说明： 以上内容中户型图集部分为我司在甲方工程部4月23日提供的CAD施工图中剥离所得。 户型建筑面积为工程部提供的CAD施工图中所列面积。 户型图集为结构图，最终对外宣传使用的户型需要广告公司提供精装修的平面图及效果图。 定价策略及定价方式说明 定价总原则： 一户一价，充分体现不同单位之间的价值差异。 模糊不同装修档次之间的价格差异，避免出现因同楼栋/层之间过大的价格落差导致的心理落差。 适当加大楼层差价，避免出现目前低段楼层销售缓慢的状况。 整体均价制定 根据前阶段由宏立诚集团与合富等合作方的商定结果，将本次推出的高层四区住宅按照精装修房的方式出售，装修标准按照每户销售面积的大小分为：180㎡以下按照600元/㎡装修；180㎡以上按照1000元/㎡装修。 根据以上确定的装修标准，销售单价分为180㎡以下按照3950元/㎡；180㎡以上按照4200元/㎡进行销售。通过对本次推出房源各自面积的预算，整体销售均价为： （销售面积180㎡以内70802.97㎡×3950元/㎡+销售面积180㎡以上21339.92㎡×4200元/㎡）÷总销售面积92142.89㎡ =4008元/㎡ 楼栋均价确定： 根据各自楼栋的自身综合情况，用比较法确定各自楼栋的均价，计算方式及结果如下： 计算结果：（见附件1） 计算方式及步骤：（见附件1） 楼层价差确定 1、 定价方式：以各自楼栋底楼为标准分段逐层递加。 定价说明：高层建筑楼层差价主要体现在景观、视野、通风、采光、噪音五大方面的影响，通过以下分析，我们将楼层价差制定如下： 楼层 低段 中段 高段 景观 3 2 1 视野 1 2 3 通风 1 2 3 采光 2 1 3 噪音 1 2 3 合计 8 9 13 特性：低段楼层与中段楼层相差无几，高段楼层价值最高。 楼层价差表： 1楼 2-5楼 6-8楼 9-12楼 13-15楼 16-18楼 18楼以上 0元（标准层） 50元/层 30元/层 20元/层 15元/层 30元/层 50元/层 26栋三单元由于自身为30层的超高层，故不益将单层价差过分拉大，特单独设定了价差，价差如下： 1楼 2-5楼 6-8楼 9-12楼 13-18楼 19-25楼 25楼以上 0元（标准层） 50元/层 30元/层 20元/层 15元/层 30元/层 50元/层 3、楼层价差走势图： 单栋平面户型价差确定： 定价方式：根据各自户型在同一楼栋的综合情况，设定不同的户型价差。 单栋平面价差表： 23# 单元 一单元 二单元 三单元 　 房号 1＃ 2＃ 1＃ 2＃ 1＃ 2＃ 3＃ 4＃ 平面价差 120 80 80 80 50 30 30 0 24# 单元 一单元 二单元 　 房号 1＃ 2＃ 1＃ 2＃ 平面价差 70 20 0 20 25# 单元 一单元 二单元 三单元 房号 1＃ 2＃ 3＃ 4＃ 1＃ 2＃ 1＃ 2＃ 3＃ 4＃ 平面价差 0 20 50 30 400 400 30 50 20 0 26# 单元 一单元 二单元 三单元 房号 1＃ 2＃ 1＃ 2＃ 1＃ 2＃ 3＃ 4＃ 5＃ 6＃ 平面价差 80 50 50 50 0 30 50 80 100 70 价格汇总： 1、可售总额汇总 楼栋号 一单元 二单元 三单元 合计 可售面积 23 可售套数 30 32 96 158 21042.01㎡ 24 可售套数 35 33 无 68 14092.4㎡ 25 可售套数 96 36 100 232 30942.78㎡ 26 可售套数 34 36 180 250 23552.93㎡ 合计 　 　 　 　 708套 89630.12㎡ 2、户型情况汇总 户型 套内面积 建筑面积 套数 套数比例 Aa 167.77㎡ 201.32㎡ 104 14.69% Ba 118.36㎡ 142.43㎡ 117 16.53% Bb 127.02㎡ 152.42㎡ 15 2.12% Da 108.44㎡ 130.13㎡ 97 13.70% Db 106.54㎡ 127.85㎡ 49 6.92% Dc 93.53㎡ 112.24㎡ 146 20.62% Ea 74.64㎡ 89.57㎡ 30 4.24% Eb 73.87㎡ 88.64㎡ 30