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二、商业地产篇 5、 SHOPPING MALL的传播、形成和演变。 “SHOPPING MALL”是目前国际上最流行的复合商业业态，直译为“步行购物广场”。 18和19世纪，欧洲城市拱廊建筑和商业廊建筑十分流行，它们由众多商店围绕拱廊布置，这种商业组合模式被认为是SHOPPING MALL的原型。 20世纪上半叶，SHOPPING MALL在英国和美国的发展取得了初步成功。40—50年代，由于大规模的投资开发和商业组织管理能力已经具备，大型SHOPPING MALL开始崭露头角。一方面，SHOPPING MALL成功地给土地开发带来了利润，刺激土地开发商和投资者大量投资；另一方面，城市发展为SHOPPING MALL的开发提供了机会，新旧开发商纷纷参与开发，SHOPPING MALL蓬勃兴起。这一时期无论在英国还是美国，SHOPPING MALL的零售额增长率比总体增长率高得多，这说明SHOPPING MALL已经得到了开发商、零售商和购物者的共同接受。 50年代，美国城市大规模郊区化给郊区的SHOPPING MALL带来了机遇，它不仅受到了开发商和零售商的欢迎，也受到了拥有私人汽车的购物者的普遍欢迎。因此，它在美国各地的建设速度是以往任何一个阶段所望尘莫及的。与此同时，在欧洲国家，城市重建、更新和新城建设都为SHOPPING MALL提供了发展和传播机会。荷兰鹿特丹的林巴恩、英国的考文垂、瑞典首都斯德哥尔摩的卫星城维林比等地，相继有大型SHOPPING MALL建成，特别是来自美国的影响大大刺激了欧洲的发展。 到60年代为止，在北美、西欧和澳洲等地的工业化国家，SHOPPING MALL的概念已经得到广泛接受。70年代，SHOPPING MALL开始在东欧、亚洲、非洲和拉丁美洲等发展中国家传播。 需要指出的是，70年代中期的石油危机使郊区SHOPPING MALL的发展受挫，也促成了人们对于购物中心的思考和再认识。传统的基于美国郊区特定用地和环境状况的郊区SHOPPING MALL，随着发展转向城市市区而发生了相应的变化，对市区特定的环境和文脉的关注，赋予了SHOPPING MALL新的内容和含义。 80年代，由于全球经济互相渗透，经济互补和一体化，SHOPPING MALL几乎已经渗透到各个国家，遍及全世界。无论是发达国家还是发展中国家，SHOPPING MALL已经得到人们的普遍接受，并成为现代城市的重要组成部分和多元化的社会、经济和文化背景中的城市景观。 纵观SHOPPING MALL概念的发展和传播过程，100年前简单的商业柱廊与今天形式各样、异彩纷呈的购物中心，无论是建筑形式、建筑功能和商业模式、消费行为等都今非昔比。SHOPPING MALL建筑已经不再是商业拱廊，也不是早期意义上的美国式的郊区购物中心，它的建筑形式越来越反映日趋复杂的城市形象，成为城市景观中非常醒目的主角。与初期被动的市场观念相比，先进的管理方法积极的、正面的促进了消费活动，其布局、规模和商店类型与组成已经置于SHOPPING MALL的有效控制之下，使承租户的利润最大化。 6、SHOPPING MALL在现代社会生活中承担的作用。 SHOPPING MALL的出现是20世纪零售商业建筑发展的一个巨大进步，它给人类社会的生活带来了巨大的变化，在现代社会生活中的地位也越来越重要。 SHOPPING MALL适应了现代社会高效率、快节奏的需要。随着消费水平的提高，人们对商品的需求与日俱增，在同一屋顶下购买所有需要的商品的愿望也越来越强烈，SHOPPING MALL满足了人们一次购足的要求。与此同时，购物方式也经历了一场革命，从古老的集市发展到现代的百货商店和超级市场，从面对面的柜台服务发展到自选服务和自助服务，这些都在SHOPPING MALL中得到体现。 SHOPPING MALL满足了购物与休闲活动相结合的要求。在现代社会里，人们的闲暇时间增加，购物活动已不仅仅是为了满足基本生活需要，而且还包括娱乐和休闲成分，是一种社会活动。从购物者的角度来看，购物既是家务，也是娱乐、放松或刺激。正因为如此，除了种类多样的商店之外，SHOPPING MALL还提供高标准的娱乐场所，诸如餐馆、体育健身中心、电影院、艺术展览等来满足多种消费需求。 SHOPPING MALL满足了人们社会交往的需要，它通过开放的公共空间为社会活动提供必要的交往场所。在汽车把人排挤出原本属于人的城市公共活动空间时，SHOPPING MALL试图再现了传统的公共活动空间，寻找汽车时代来临之后就已经失去的城市广场。 7、SHOPPING MALL的四大特征是什么？ ①开放性的公共休闲场所，强烈吸引人气； ②开放性的对外交